Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IAX4GO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 49 m², piętro 2/8
Miedziana, Wola, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 49 m²
- Piętro
- 2 z 8
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Wola
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wola-miedzian) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wola-miedziana/o)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 33% wyższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (28 851 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 181 zł/m²) za 49 m² wychodzi ok. 842 000 zł — oferta jest o 123% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.09.2026 (43 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,7% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Miedziana: 9 ofert sprzedaży (mediana 31 926 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 19 689 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 28 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 181 zł/m², czyli ok. 842 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49 m² | 2 | 1 879 100 zł | 38 349 | — |
| Miedziana | 56 m² | 0 | 1 035 000 zł | 18 482 | 0 m |
| Miedziana | 44,7 m² | 7 | 1 100 000 zł | 24 609 | 0 m |
| Miedziana | 43 m² | 1 | 1 639 700 zł | 38 133 | 0 m |
| Srebrna | 43,5 m² | — | 1 240 576 zł | 28 532 | 128 m |
| Srebrna | 43 m² | 1 | 1 240 576 zł | 28 851 | 128 m |
| Srebrna | 44,9 m² | 1 | 1 277 494 zł | 28 427 | 128 m |
| Srebrna | 45 m² | — | 1 351 462 zł | 30 019 | 128 m |
| Kolejowa | 58 m² | 4 | 1 760 000 zł | 30 345 | 325 m |
| Pańska | 54 m² | 5 | 1 220 000 zł | 22 593 | 391 m |
| Miedziana | 46,7 m² | 1 | 1 490 000 zł | 31 926 | 416 m |
| Chmielna | 43,1 m² | — | 1 396 764 zł | 32 400 | 446 m |
| ul. Chmielna | 54 m² | — | 1 640 000 zł | 30 370 | 446 m |
| Chmielna | 45 m² | 4 | 1 500 000 zł | 33 333 | 446 m |
| Chmielna | 52,2 m² | — | 1 210 000 zł | 23 180 | 446 m |
| Chmielna | 52,2 m² | — | 1 070 000 zł | 20 498 | 446 m |
Mediana podobnych — 33 333 zł/m²; to mieszkanie — 38 349 zł/m² (+15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 879 100 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 879 100 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.