Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YHFY4F-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 49,1 m²
Hoża, Szczecin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 49,1 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-szczecin-zelechowa-ul-hoza-2-pokojo) · Nieruchomości-online (szczecin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8816 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7507 zł/m²) za 49,1 m² wychodzi ok. 369 000 zł — oferta jest o 27% wyżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Hoża: 5 ofert sprzedaży (mediana 10 462 zł/m²), 9 transakcji w rejestrze (mediana 8120 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 350 zł/m² z 4035 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 24 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7507 zł/m², czyli ok. 369 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49,1 m² | — | 469 000 zł | 9544 | — |
| Studzienna | 40 m² | 4 | 325 000 zł | 8125 | 314 m |
| Studzienna | 40,5 m² | — | 325 000 zł | 8025 | 314 m |
| Północ | 54,1 m² | 0 | 349 000 zł | 6452 | 327 m |
| Robotnicza | 41 m² | 4 | 549 000 zł | 13 390 | 655 m |
| ul. Robotnicza | 43 m² | — | 500 000 zł | 11 628 | 655 m |
| Robotnicza | 49 m² | 4 | 459 000 zł | 9367 | 655 m |
| Robotnicza | 53 m² | — | 439 000 zł | 8283 | 655 m |
| ul. Robotnicza 19 | 47 m² | — | 285 000 zł | 6064 | 655 m |
| Grzymińska | 54 m² | — | 479 000 zł | 8870 | 694 m |
| Grzymińska | 56 m² | 1 | 495 000 zł | 8839 | 694 m |
| Grzymińska | 52,2 m² | — | 420 000 zł | 8046 | 694 m |
| Grzymińska | 43 m² | 5 | 380 000 zł | 8837 | 694 m |
| Księcia Ziemowita | 54 m² | 2 | 325 000 zł | 6019 | 920 m |
| Księcia Ziemowita | 48 m² | 2 | 205 000 zł | 4271 | 920 m |
| ul. Ostrowska | 52 m² | — | 725 000 zł | 13 942 | 996 m |
Mediana podobnych — 9367 zł/m²; to mieszkanie — 9544 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 469 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 469 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 350 zł/m² (4035 transakcji); połowa transakcji między 8436 zł/m² a 12 235 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9428 zł/m², pierwotny 12 038 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 500 zł/m² z 3032 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.