Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CKRWGQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 49,4 m²
Bogurodzicy, Szczecin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 49,4 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-szczecin-centrum-ul-bogurodzicy-2-p) · Nieruchomości-online (szczecin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2697)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 26% niższa od mediany 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9783 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8094 zł/m²) za 49,4 m² wychodzi ok. 400 000 zł — oferta jest o 10% niżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 9% rocznie brutto.
- 7Ulica Bogurodzicy: 4 ofert sprzedaży (mediana 7908 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 350 zł/m² z 4035 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 168 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8094 zł/m², czyli ok. 400 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49,4 m² | — | 359 000 zł | 7273 | — |
| ul. Kaszubska | 46 m² | — | 490 000 zł | 10 652 | 72 m |
| Śródmieście | 58,9 m² | 1 | 294 900 zł | 5010 | 269 m |
| ul. Edmunda Bałuki | 58 m² | — | 320 000 zł | 5517 | 287 m |
| Tkacka | 44,9 m² | 3 | 449 000 zł | 9998 | 338 m |
| ul. Księcia Bogusława X | 44 m² | 1 | 379 000 zł | 8614 | 429 m |
| Księcia Bogusława X | 47 m² | 1 | 346 000 zł | 7362 | 429 m |
| ul. Księcia Bogusława X | 52 m² | 4 | 465 000 zł | 8942 | 429 m |
| Andrzeja Małkowskiego | 45 m² | 3 | 390 000 zł | 8667 | 482 m |
| Andrzeja Małkowskiego | 49 m² | 1 | 422 000 zł | 8612 | 482 m |
| Śląska | 40 m² | 0 | 379 000 zł | 9475 | 482 m |
| aleja Wojska Polskiego | 59 m² | 0 | 490 000 zł | 8305 | 559 m |
| aleja Wojska Polskiego | 53 m² | 3 | 639 000 zł | 12 057 | 559 m |
| aleja Wojska Polskiego | 42 m² | 1 | 729 000 zł | 17 357 | 559 m |
| Aleja Wojska Polskiego | 53,3 m² | — | 639 000 zł | 11 989 | 559 m |
| Aleja Wojska Polskiego | 59 m² | — | 475 000 zł | 8051 | 559 m |
Mediana podobnych — 9783 zł/m²; to mieszkanie — 7273 zł/m² (−26%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 359 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 359 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 350 zł/m² (4035 transakcji); połowa transakcji między 8436 zł/m² a 12 235 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9428 zł/m², pierwotny 12 038 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 500 zł/m² z 3032 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.