Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IZWD74-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48 m², piętro 4
ul. Warneńska, Piecki-Migowo, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 4
- Rok budowy
- 1979
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Piecki-Migowo
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-piecki-migowo-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-piecki-migowo-warn) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdansk-ul-warnenska-48) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny)
/media/esti/partnerzy/114660911-bffa2550.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 25% niższa od mediany 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 466 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 556 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 747 000 zł — oferta jest o 26% niżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.09.2026 (57 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Warneńska: 7 ofert sprzedaży (mediana 11 587 zł/m²), 16 transakcji w rejestrze (mediana 10 977 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 107 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 556 zł/m², czyli ok. 747 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 4 | 555 000 zł | 11 563 | — |
| Warneńska | 53 m² | 4 | 547 000 zł | 10 321 | 82 m |
| Belgradzka | 49 m² | 3 | 864 881 zł | 17 651 | 146 m |
| Belgradzka | 49 m² | 1 | 845 101 zł | 17 247 | 146 m |
| Belgradzka | 51 m² | 1 | 872 957 zł | 17 117 | 146 m |
| Belgradzka | 52 m² | 0 | 898 091 zł | 17 271 | 146 m |
| Belgradzka | 51 m² | 9 | 888 167 zł | 17 415 | 146 m |
| Belgradzka | 54 m² | 0 | 789 380 zł | 14 618 | 146 m |
| Belgradzka | 41 m² | 1 | 728 474 zł | 17 768 | 146 m |
| Belgradzka | 42 m² | 0 | 743 770 zł | 17 709 | 146 m |
| Belgradzka | 51 m² | 3 | 904 302 zł | 17 731 | 146 m |
| Belgradzka | 39 m² | 2 | 704 947 zł | 18 076 | 146 m |
| Rakoczego | 38,9 m² | — | 729 000 zł | 18 745 | 209 m |
| Rakoczego | 43,1 m² | — | 739 800 zł | 17 165 | 209 m |
| Rakoczego | 43,3 m² | — | 667 737 zł | 15 421 | 209 m |
| Franciszka Rakoczego | 43 m² | 9 | 779 800 zł | 18 135 | 209 m |
Mediana podobnych — 16 731 zł/m²; to mieszkanie — 11 563 zł/m² (−31%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 555 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 555 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 555 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 555 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.