Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ENRFV6-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48,2 m², piętro 2
ul. Wałowa, Śródmieście, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48,2 m²
- Piętro
- 2
- Rok budowy
- 2018
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-gdansk-srodmiescie-ul-walowa-2-poko) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-srodmiescie-wal) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-srodmiescie-walowa) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdansk-ul-walowa-48m2-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 906 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 464 zł/m²) za 48,2 m² wychodzi ok. 891 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.09.2026 (37 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Adresowo, Morizon, Gratka, Gethome) — ceny się różnią: najniżej 999 999 zł na Morizon, najwyżej 1 008 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Wałowa: 47 ofert sprzedaży (mediana 21 696 zł/m²), 27 transakcji w rejestrze (mediana 19 450 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 574 transakcje w 24 miesiące) mediana to 18 464 zł/m², czyli ok. 891 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48,2 m² | 2 | 999 999 zł | 20 734 | — |
| Wałowa | 46 m² | — | 849 000 zł | 18 457 | 39 m |
| ul. Wałowa | 44 m² | — | 1 075 200 zł | 24 436 | 39 m |
| Wałowa | 48 m² | — | 999 000 zł | 20 813 | 39 m |
| Wałowa | 40 m² | 2 | 890 000 zł | 22 250 | 39 m |
| Wałowa | 49 m² | 1 | 1 090 000 zł | 22 245 | 39 m |
| Wałowa | 45 m² | 7 | 729 000 zł | 16 200 | 39 m |
| Wałowa | 48 m² | — | 885 000 zł | 18 438 | 39 m |
| ul. Wałowa | 42 m² | 3 | 899 000 zł | 21 405 | 58 m |
| ul. ks. Jerzego Popiełuszki | 44,5 m² | 2 | 990 000 zł | 22 247 | 150 m |
| Popiełuszki | 44,7 m² | — | 1 090 000 zł | 24 401 | 154 m |
| ul. ks. Jerzego Popiełuszki | 41 m² | — | 885 000 zł | 21 585 | 154 m |
| Popiełuszki | 45,2 m² | — | 1 220 000 zł | 26 991 | 154 m |
| Popiełuszki | 45 m² | — | 1 950 000 zł | 43 333 | 154 m |
| Księdza Jerzego Popiełuszki | 48 m² | 5 | 1 103 917 zł | 22 998 | 154 m |
| Księdza Jerzego Popiełuszki | 42 m² | 3 | 960 359 zł | 22 866 | 154 m |
Mediana podobnych — 20 813 zł/m²; to mieszkanie — 20 734 zł/m² (−0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 008 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 999 999 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 999 999 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 999 999 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 999 999 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 999 999 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.