Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WP98PX-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48 m², parter
Stefana Lewandowskiego, Nowe Miasto, Szczecin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Nowe Miasto
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-szczecin-ul-stefana-lewandowskiego-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-szczecin-nowe-miasto-s) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-szczecin-nowe-miasto-stef) · Nieruchomości-online (szczecin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 51% wyższa od mediany 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9930 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 000 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 576 000 zł — oferta jest o 25% wyżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 11.09.2026 (47 dni); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Adresowo, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Stefana Lewandowskiego: 6 ofert sprzedaży (mediana 14 007 zł/m²), 18 transakcji w rejestrze (mediana 12 357 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 350 zł/m² z 4035 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 101 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 000 zł/m², czyli ok. 576 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 0 | 719 000 zł | 14 979 | — |
| ul. Stefana Lewandowskiego | 47 m² | — | 719 000 zł | 15 298 | 0 m |
| Powstańców Śląskich | 44,6 m² | — | 655 000 zł | 14 696 | 183 m |
| Bartosza Głowackiego | 40 m² | 0 | 599 000 zł | 14 975 | 422 m |
| Kusocińskiego | 54,8 m² | — | 575 000 zł | 10 498 | 443 m |
| Potulicka | 46 m² | — | 469 000 zł | 10 198 | 479 m |
| ul. Gabriela Narutowicza 9 | 46 m² | — | 430 000 zł | 9348 | 673 m |
| Narutowicza | 47,7 m² | — | 450 000 zł | 9432 | 673 m |
| Narutowicza | 39,3 m² | — | 458 640 zł | 11 670 | 673 m |
| Narutowicza | 46 m² | — | 450 000 zł | 9783 | 673 m |
| Gabriela Narutowicza | 47 m² | 5 | 450 000 zł | 9575 | 673 m |
| Ojca Augustyna Kordeckiego | 43 m² | 2 | 399 000 zł | 9279 | 686 m |
| Langiewicza | 48,4 m² | — | 375 000 zł | 7742 | 747 m |
| ul. Sikorskiego | 44 m² | 4 | 385 000 zł | 8750 | 821 m |
| Aleja Powstańców Wielkopolskich | 39,9 m² | — | 699 000 zł | 17 523 | 849 m |
| aleja Powstańców Wielkopolskich | 53 m² | — | 552 610 zł | 10 427 | 849 m |
Mediana podobnych — 10 000 zł/m²; to mieszkanie — 14 979 zł/m² (+50%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 719 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 719 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 719 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 719 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 350 zł/m² (4035 transakcji); połowa transakcji między 8436 zł/m² a 12 235 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9428 zł/m², pierwotny 12 038 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 500 zł/m² z 3032 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.