Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-4E9UVR-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48 m²
ul. Raszyńska, Ochota, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Dzielnica
- Ochota
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-ochota-ul-raszynska-2-poko)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% wyższa od mediany 99 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (24 424 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 167 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 872 000 zł — oferta jest o 54% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,6% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Raszyńska: 3 ofert sprzedaży (mediana 21 962 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 16 435 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 13 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 167 zł/m², czyli ok. 872 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | — | 1 345 000 zł | 28 021 | — |
| Mianowskiego | 40,2 m² | 5 | 684 999 zł | 17 023 | 89 m |
| Mochnackiego | 55,6 m² | — | 1 440 000 zł | 25 918 | 155 m |
| Raszyńska | 40,1 m² | 0 | 880 000 zł | 21 962 | 394 m |
| Daleka | 41 m² | 9 | 680 000 zł | 16 585 | 595 m |
| Tadeusza Joteyki 20 | 48,9 m² | 1 | 970 000 zł | 19 841 | 635 m |
| Radomska | 54,6 m² | 4 | 889 000 zł | 16 291 | 637 m |
| Barska | 47 m² | 1 | 749 000 zł | 15 936 | 696 m |
| ul. Barska | 40 m² | — | 700 000 zł | 17 500 | 696 m |
| Sękocińska | 43 m² | 1 | 780 000 zł | 18 140 | 822 m |
| Sękocińska | 56 m² | 0 | 870 000 zł | 15 536 | 822 m |
| Kopińska | 53 m² | 0 | 865 000 zł | 16 321 | 946 m |
| Szczęśliwicka | 50 m² | 1 | 1 399 000 zł | 27 980 | 983 m |
| Szczęśliwicka | 40,2 m² | 0 | 1 250 000 zł | 31 079 | 983 m |
| Częstochowska | 45,6 m² | — | 740 000 zł | 16 242 | 1 km |
| Częstochowska | 51,6 m² | 1 | 885 000 zł | 17 148 | 1 km |
Mediana podobnych — 26 265 zł/m²; to mieszkanie — 28 021 zł/m² (+7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 345 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.