Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-H80GB2-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48 m², piętro 5
ul. Pocieszka, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 5
- Rok budowy
- 1965
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-pocieszka-48m2-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-pocieszka/ob/42713) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-kielce-ul-pocieszka-48) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/259953)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 25% niższa od mediany 148 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 100 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8420 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 404 000 zł — oferta jest o 10% niżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.07.2025 (462 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1780 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Pocieszka: 4 ofert sprzedaży (mediana 8006 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 7997 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 116 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8420 zł/m², czyli ok. 404 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 5 | 362 000 zł | 7542 | — |
| Pocieszka | 46,5 m² | — | 369 000 zł | 7936 | 89 m |
| ul. Pocieszka | 40,8 m² | 4 | 330 000 zł | 8088 | 120 m |
| Lotnicza | 50,8 m² | — | 619 000 zł | 12 185 | 195 m |
| Nowowiejska | 50 m² | — | 385 000 zł | 7700 | 500 m |
| Nowowiejska | 47 m² | 9 | 384 000 zł | 8170 | 500 m |
| Dębowa | 46 m² | 4 | 332 000 zł | 7217 | 532 m |
| ul. Tadeusza Kościuszki | 48 m² | — | 330 000 zł | 6875 | 547 m |
| Generała Tadeusza Kościuszki | 42 m² | 1 | 330 000 zł | 7857 | 547 m |
| Stefana Okrzei | 45 m² | 4 | 320 000 zł | 7111 | 573 m |
| Stefana Okrzei | 47 m² | 1 | 439 000 zł | 9340 | 573 m |
| ul. Sabinówek | 53 m² | — | 619 000 zł | 11 679 | 600 m |
| Jesionowa | 46 m² | 4 | 310 000 zł | 6739 | 664 m |
| Starodomaszowska | 55,8 m² | — | 608 220 zł | 10 900 | 708 m |
| Starodomaszowska | 40 m² | 2 | 486 000 zł | 12 150 | 708 m |
| ul. Jesionowa | 46 m² | 0 | 470 000 zł | 10 217 | 733 m |
Mediana podobnych — 10 500 zł/m²; to mieszkanie — 7542 zł/m² (−28%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 362 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 362 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 362 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 362 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 362 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.