Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-V6X4R_-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48 m², piętro 1
Osobowicka, Psie Pole, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Psie Pole
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-psie-pole-osobowi) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-psie-pole-osob)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 473 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 15 089 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 724 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.10.2026 (3 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2350 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Osobowicka: 47 ofert sprzedaży (mediana 15 441 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 9480 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 266 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 089 zł/m², czyli ok. 724 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 1 | 740 987 zł | 15 437 | — |
| Osobowicka | 40 m² | 0 | 618 145 zł | 15 454 | 0 m |
| Osobowicka | 52,9 m² | — | 680 000 zł | 12 852 | 0 m |
| Osobowicka | 47 m² | 1 | 726 291 zł | 15 453 | 0 m |
| Osobowicka | 47 m² | 0 | 730 933 zł | 15 552 | 0 m |
| Osobowicka | 47 m² | 2 | 771 720 zł | 16 420 | 0 m |
| Osobowicka | 41 m² | 0 | 631 346 zł | 15 399 | 0 m |
| Osobowicka | 48 m² | 0 | 734 892 zł | 15 310 | 0 m |
| Osobowicka | 42 m² | 1 | 659 097 zł | 15 693 | 0 m |
| Osobowicka | 47 m² | 1 | 725 748 zł | 15 441 | 0 m |
| Osobowicka | 47 m² | 1 | 744 690 zł | 15 845 | 0 m |
| Osobowicka | 48 m² | 0 | 762 702 zł | 15 890 | 0 m |
| Osobowicka | 40,4 m² | — | 620 600 zł | 15 350 | 0 m |
| Osobowicka | 47 m² | 0 | 725 288 zł | 15 432 | 0 m |
| Osobowicka | 40 m² | 1 | 618 912 zł | 15 473 | 0 m |
| Osobowicka | 39 m² | 0 | 609 812 zł | 15 636 | 0 m |
Mediana podobnych — 15 399 zł/m²; to mieszkanie — 15 437 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 740 987 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 740 987 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 238 zł/m²; I kw. 2025 — 11 639 zł/m²; II kw. 2025 — 12 692 zł/m²; III kw. 2025 — 12 646 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 457 zł/m²; I kw. 2026 — 12 624 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.