Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TSKZ3M-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48,3 m², piętro 4
Odyńca, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48,3 m²
- Piętro
- 4
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-anton) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-antonieg) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% niższa od mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 393 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 126 zł/m²) za 48,3 m² wychodzi ok. 826 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.09.2026 (54 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Antoniego Edwarda Odyńca: 3 ofert sprzedaży (mediana 16 560 zł/m²), 30 transakcji w rejestrze (mediana 17 483 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 63 transakcje w 24 miesiące) mediana to 17 126 zł/m², czyli ok. 826 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48,3 m² | 4 | 799 000 zł | 16 560 | — |
| Domaniewska | 43,2 m² | 8 | 1 059 000 zł | 24 514 | 82 m |
| Aleja Niepodległości | 50 m² | 3 | 1 049 000 zł | 20 980 | 205 m |
| Racławicka | 50 m² | 3 | 969 000 zł | 19 380 | 262 m |
| Racławicka | 49 m² | 1 | 1 015 000 zł | 20 714 | 292 m |
| ul. Racławicka | 44 m² | — | 950 000 zł | 21 591 | 292 m |
| Racławicka | 46,1 m² | 3 | 715 000 zł | 15 510 | 292 m |
| Racławicka | 47 m² | 2 | 1 200 000 zł | 25 532 | 292 m |
| Malczewskiego | 50 m² | 2 | 875 000 zł | 17 500 | 309 m |
| Szczekocińska | 47,5 m² | — | 1 049 000 zł | 22 084 | 337 m |
| Wiktorska | 42,7 m² | 2 | 875 000 zł | 20 516 | 371 m |
| Wiktorska | 44 m² | 2 | 899 000 zł | 20 432 | 371 m |
| Wiktorska | 50 m² | 4 | 950 000 zł | 19 000 | 413 m |
| Jarosława Dąbrowskiego | 40,5 m² | — | 699 000 zł | 17 259 | 637 m |
| Jarosława Dąbrowskiego | 41 m² | 3 | 725 000 zł | 17 683 | 663 m |
| ul. Bukietowa 2 | 46 m² | — | 694 936 zł | 15 107 | 668 m |
Mediana podobnych — 19 767 zł/m²; to mieszkanie — 16 560 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 799 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.