Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3I6YML-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48 m², piętro 2/2
Nowa, Stare Miasto, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 2 z 2
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-stare-miasto-nowa/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-stare-miasto-no)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 979 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 916 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 908 000 zł — oferta jest o 6% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.05.2026 (156 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Nowa: 6 ofert sprzedaży (mediana 19 979 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 116 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 916 zł/m², czyli ok. 908 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 2 | 959 000 zł | 19 979 | — |
| Bożego Ciała | 52 m² | 4 | 1 109 430 zł | 21 335 | 105 m |
| Bożego Ciała | 52 m² | 4 | 1 109 400 zł | 21 335 | 105 m |
| Bożego Ciała | 54 m² | 4 | 1 260 860 zł | 23 349 | 105 m |
| Bożego Ciała | 52,8 m² | 4 | 1 109 430 zł | 21 000 | 105 m |
| ul. Krakowska | 45,1 m² | 1 | 889 000 zł | 19 712 | 177 m |
| Plac Wolnica | 44,3 m² | — | 970 000 zł | 21 896 | 215 m |
| Plac Wolnica | 40,5 m² | 1 | 799 000 zł | 19 724 | 215 m |
| Plac Wolnica | 44,3 m² | — | 998 000 zł | 22 528 | 215 m |
| Podbrzezie | 43,6 m² | 1 | 827 000 zł | 18 968 | 232 m |
| Krakowska | 42,9 m² | 4 | 649 000 zł | 15 125 | 255 m |
| Krakowska | 40,5 m² | 1 | 889 000 zł | 21 945 | 255 m |
| ul. Bocheńska | 45,8 m² | 3 | 735 000 zł | 16 048 | 259 m |
| ul. Augustiańska | 41,7 m² | 5 | 897 000 zł | 21 511 | 274 m |
| Świętego Wawrzyńca | 45 m² | 0 | 800 000 zł | 17 778 | 300 m |
| ul. św. Wawrzyńca | 42 m² | — | 748 000 zł | 17 810 | 300 m |
Mediana podobnych — 19 939 zł/m²; to mieszkanie — 19 979 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 959 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 959 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.