Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HBKP6N-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48 m², piętro 4/5
Kolorowa, Ursus, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 4 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ursus
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ursus-kolorow) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ursus-kolorowa/o)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% niższa od mediany 65 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 918 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 456 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 694 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.10.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Kolorowa: 8 ofert sprzedaży (mediana 14 930 zł/m²), 22 transakcje w rejestrze (mediana 13 465 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 78 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 456 zł/m², czyli ok. 694 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 4 | 670 000 zł | 13 958 | — |
| Kolorowa | 42,9 m² | 3 | 640 000 zł | 14 918 | 0 m |
| Kolorowa | 46 m² | 1 | 790 000 zł | 17 174 | 0 m |
| Pużaka | 56,5 m² | 0 | 650 000 zł | 11 504 | 124 m |
| Pużaka | 50 m² | 2 | 720 000 zł | 14 400 | 124 m |
| Pużaka | 53 m² | 3 | 660 000 zł | 12 453 | 124 m |
| Tomcia Palucha | 45 m² | 0 | 704 000 zł | 15 644 | 196 m |
| ul. Jacka i Agatki | 40 m² | — | 600 000 zł | 15 000 | 261 m |
| Obrońców Helu | 47,5 m² | 1 | 705 000 zł | 14 842 | 297 m |
| Michała Drzymały | 39 m² | 0 | 599 000 zł | 15 359 | 301 m |
| Obrońców Helu | 50,7 m² | 1 | 609 000 zł | 12 017 | 315 m |
| Starodęby | 51,5 m² | 3 | 839 000 zł | 16 285 | 326 m |
| Starodęby | 41 m² | 4 | 702 000 zł | 17 122 | 326 m |
| Bohaterów Warszawy | 49,5 m² | 1 | 630 000 zł | 12 727 | 521 m |
| Skoroszewska | 52 m² | — | 745 000 zł | 14 327 | 524 m |
| Skoroszewska | 44 m² | 0 | 779 000 zł | 17 705 | 524 m |
Mediana podobnych — 15 644 zł/m²; to mieszkanie — 13 958 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 670 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 670 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.