Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MT56OJ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48 m², piętro 5/10
Jasna, Bukowe-Klęskowo, Szczecin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 5 z 10
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bukowe-Klęskowo
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-szczecin-ul-jasna-2-pokojowe-a3p8r2) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-szczecin-bukowe-klesko) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-szczecin-bukowe-kleskowo-) · Nieruchomości-online (szczecin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9927 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8059 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 387 000 zł — oferta jest o 24% wyżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.09.2026 (49 dni); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Adresowo, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 479 000 zł na Morizon, najwyżej 485 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Jasna: 15 ofert sprzedaży (mediana 10 417 zł/m²), 27 transakcji w rejestrze (mediana 8333 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 350 zł/m² z 4035 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 46 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8059 zł/m², czyli ok. 387 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 5 | 479 000 zł | 9979 | — |
| Jasna | 48 m² | 8 | 500 000 zł | 10 417 | 0 m |
| Jasna | 48,5 m² | — | 469 000 zł | 9670 | 0 m |
| Jasna | 48 m² | 8 | 469 000 zł | 9771 | 0 m |
| Lucjana Rydla | 48 m² | 1 | 499 000 zł | 10 396 | 345 m |
| Lucjana Rydla | 41 m² | 1 | 637 000 zł | 15 537 | 345 m |
| Lucjana Rydla | 48 m² | 1 | 405 000 zł | 8438 | 345 m |
| Lucjana Rydla | 48 m² | 8 | 524 000 zł | 10 917 | 345 m |
| Kamykowa | 47,6 m² | — | 519 000 zł | 10 903 | 545 m |
| Łubinowa | 40 m² | — | 599 000 zł | 14 975 | 661 m |
| Witolda Gombrowicza | 49 m² | 6 | 480 000 zł | 9796 | 817 m |
| ul. Jarosława Iwaszkiewicza | 48 m² | — | 580 000 zł | 12 083 | 893 m |
| Warszewo | 51,8 m² | 7 | 700 000 zł | 13 516 | 908 m |
| Kazimierza Wierzyńskiego | 49 m² | 4 | 419 000 zł | 8551 | 918 m |
| Pomarańczowa | 49 m² | 9 | 449 000 zł | 9163 | 1 km |
| Pomarańczowa | 55 m² | 4 | 515 000 zł | 9364 | 1 km |
Mediana podobnych — 10 000 zł/m²; to mieszkanie — 9979 zł/m² (−0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 485 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 479 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 479 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 479 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 350 zł/m² (4035 transakcji); połowa transakcji między 8436 zł/m² a 12 235 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9428 zł/m², pierwotny 12 038 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 500 zł/m² z 3032 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.