Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-7D0ZOS-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48 m², piętro 1
Grażyny, Prądnik Biały, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 1
- Dzielnica
- Prądnik Biały
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-graz) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-g)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 85 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 126 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 779 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 613 000 zł — oferta jest o 14% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.10.2024 (736 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Grażyny: 131 ofert sprzedaży (mediana 14 822 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 28 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 779 zł/m², czyli ok. 613 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 1 | 696 816 zł | 14 517 | — |
| Grażyny | 46 m² | 3 | 690 000 zł | 15 000 | 0 m |
| Grażyny | 47 m² | 6 | 742 295 zł | 15 794 | 0 m |
| Grażyny | 47 m² | 4 | 710 850 zł | 15 125 | 0 m |
| Grażyny | 50 m² | 5 | 741 096 zł | 14 822 | 0 m |
| Grażyny | 42 m² | 4 | 673 920 zł | 16 046 | 0 m |
| Grażyny | 47 m² | 6 | 728 500 zł | 15 500 | 0 m |
| Grażyny | 47 m² | 3 | 708 772 zł | 15 080 | 0 m |
| Grażyny | 47 m² | 2 | 699 194 zł | 14 877 | 0 m |
| Grażyny | 42 m² | 5 | 682 344 zł | 16 246 | 0 m |
| Grażyny | 47 m² | 6 | 734 545 zł | 15 629 | 0 m |
| Grażyny | 47 m² | 2 | 686 200 zł | 14 600 | 0 m |
| Grażyny | 48 m² | 5 | 716 764 zł | 14 933 | 0 m |
| Grażyny | 47 m² | 1 | 689 616 zł | 14 673 | 0 m |
| Grażyny | 46 m² | 5 | 708 400 zł | 15 400 | 0 m |
| Grażyny | 48 m² | 7 | 745 822 zł | 15 538 | 0 m |
Mediana podobnych — 15 200 zł/m²; to mieszkanie — 14 517 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 696 816 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 696 816 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.