Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-1AIJMM-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 47,9 m²
Fajansowa, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 47,9 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 30% niższa od mediany 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 974 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 273 zł/m²) za 47,9 m² wychodzi ok. 874 000 zł — oferta jest o 31% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.08.2025 (425 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3350 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,6% rocznie brutto.
- 6Ulica Fajansowa: 66 ofert sprzedaży (mediana 18 823 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 47,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 733 transakcje w 24 miesiące) mediana to 18 273 zł/m², czyli ok. 874 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 47,9 m² | — | 605 690 zł | 12 658 | — |
| Fajansowa | 44,6 m² | — | 847 143 zł | 19 011 | 0 m |
| Fajansowa | 47 m² | 1 | 846 776 zł | 18 017 | 0 m |
| Fajansowa | 47,9 m² | 7 | 939 052 zł | 19 621 | 0 m |
| Fajansowa | 49,1 m² | — | 1 095 006 zł | 22 311 | 0 m |
| Fajansowa | 44,5 m² | — | 812 783 zł | 18 273 | 0 m |
| Fajansowa | 47,9 m² | — | 889 235 zł | 18 584 | 0 m |
| Fajansowa 5 | 48,4 m² | — | 939 052 zł | 19 390 | 0 m |
| Fajansowa | 48 m² | 1 | 831 206 zł | 17 317 | 0 m |
| Fajansowa | 43,6 m² | — | 820 906 zł | 18 824 | 0 m |
| Fajansowa | 53 m² | — | 1 226 998 zł | 23 155 | 0 m |
| Fajansowa | 47,9 m² | — | 909 107 zł | 18 999 | 0 m |
| Fajansowa | 47,1 m² | — | 846 775 zł | 17 974 | 0 m |
| Fajansowa | 52 m² | — | 1 226 997 zł | 23 578 | 0 m |
| Fajansowa | 41,3 m² | — | 785 647 zł | 19 009 | 0 m |
| Fajansowa | 47,9 m² | — | 849 500 zł | 17 750 | 0 m |
Mediana podobnych — 17 974 zł/m²; to mieszkanie — 12 658 zł/m² (−30%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 605 690 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.