Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-P_NEVX-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48 m², piętro 2
Dobra, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-srodmiescie-d) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-srodmiescie-dobr) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% wyższa od mediany 131 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 980 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 21 617 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 1 038 000 zł — oferta jest o 15% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.10.2026 (21 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Dobra: 8 ofert sprzedaży (mediana 24 396 zł/m²), 28 transakcji w rejestrze (mediana 23 519 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 53 transakcje w 24 miesiące) mediana to 21 617 zł/m², czyli ok. 1 038 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 2 | 1 190 000 zł | 24 792 | — |
| Dobra | 49,8 m² | 0 | 1 299 000 zł | 26 084 | 0 m |
| Tamka | 56 m² | 0 | 1 239 000 zł | 22 125 | 75 m |
| Tamka | 42,3 m² | 1 | 899 000 zł | 21 253 | 75 m |
| Tamka | 55 m² | 2 | 1 049 000 zł | 19 073 | 75 m |
| Topiel | 48 m² | 4 | 999 000 zł | 20 813 | 265 m |
| Śródmieście | 40 m² | 0 | 912 000 zł | 22 800 | 299 m |
| ul. Emiliana Konopczyńskiego | 48 m² | 1 | 1 076 000 zł | 22 417 | 400 m |
| Aleja 3 Maja | 54,3 m² | 1 | 1 190 000 zł | 21 911 | 490 m |
| Smolna | 46 m² | 3 | 1 150 000 zł | 25 000 | 597 m |
| Aleja 3 Maja | 46 m² | 3 | 1 300 000 zł | 28 261 | 608 m |
| Aleja 3 Maja | 55,1 m² | — | 1 100 000 zł | 19 967 | 630 m |
| Kopernika | 49,3 m² | 1 | 1 040 000 zł | 21 095 | 638 m |
| Smolna | 51,5 m² | 5 | 1 127 000 zł | 21 888 | 656 m |
| Powiśle | 48 m² | — | 970 000 zł | 20 208 | 748 m |
| Wojciecha Górskiego | 40 m² | 3 | 949 500 zł | 23 738 | 903 m |
Mediana podobnych — 21 911 zł/m²; to mieszkanie — 24 792 zł/m² (+13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 190 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 190 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 190 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.