Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YUU5AQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 47,3 m²
Więckowskiego, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 47,3 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-oddzielna-kuchn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% niższa od mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9098 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6252 zł/m²) za 47,3 m² wychodzi ok. 296 000 zł — oferta jest o 21% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,7% rocznie brutto.
- 6Ulica Więckowskiego: 15 ofert sprzedaży (mediana 8648 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 47,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 86 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6252 zł/m², czyli ok. 296 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 47,3 m² | — | 359 500 zł | 7597 | — |
| Więckowskiego | 51,3 m² | — | 849 900 zł | 16 571 | 0 m |
| Więckowskiego | 49 m² | 0 | 320 000 zł | 6528 | 0 m |
| Więckowskiego | 51,3 m² | 2 | 789 000 zł | 15 383 | 0 m |
| Więckowskiego | 49,6 m² | 2 | 430 000 zł | 8662 | 0 m |
| Więckowskiego | 44,1 m² | — | 440 000 zł | 9989 | 0 m |
| Zielona | 38,7 m² | — | 362 515 zł | 9360 | 230 m |
| Zielona | 51 m² | 1 | 299 000 zł | 5863 | 230 m |
| Zielona | 54 m² | 8 | 381 150 zł | 7058 | 230 m |
| Kapitana Stefana Pogonowskiego | 38 m² | 6 | 439 000 zł | 11 553 | 359 m |
| Kapitana Stefana Pogonowskiego | 44 m² | 0 | 309 000 zł | 7023 | 359 m |
| Pogonowskiego | 40,9 m² | — | 411 547 zł | 10 055 | 359 m |
| Legionów | 52 m² | 0 | 635 035 zł | 12 212 | 389 m |
| Legionów | 41,3 m² | — | 410 422 zł | 9940 | 389 m |
| Legionów | 41 m² | 3 | 523 921 zł | 12 779 | 389 m |
| Legionów | 41,1 m² | — | 409 356 zł | 9960 | 389 m |
Mediana podobnych — 10 080 zł/m²; to mieszkanie — 7597 zł/m² (−25%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 359 500 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.