Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MWEFWM-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48 m², piętro 2
os. Na Stoku, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-kielce-os-na-stoku-2-pokojowe-a3g5d) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-osiedle-na-stok) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-osiedle-na-stoku/o) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8539 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7767 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 373 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 31.08.2026 (58 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Adresowo, Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 389 900 zł na Domiporta, najwyżej 399 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Na Stoku: 30 ofert sprzedaży (mediana 8382 zł/m²), 44 transakcje w rejestrze (mediana 7657 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 41 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7767 zł/m², czyli ok. 373 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 2 | 389 900 zł | 8123 | — |
| Osiedle Na Stoku | 53 m² | 2 | 440 000 zł | 8302 | 0 m |
| Na Stoku | 52,8 m² | 0 | 489 000 zł | 9261 | 0 m |
| Na Stoku | 47,9 m² | — | 390 000 zł | 8135 | 0 m |
| Osiedle Na Stoku | 56 m² | 3 | 470 000 zł | 8393 | 0 m |
| Na Stoku | 52,8 m² | — | 439 900 zł | 8331 | 0 m |
| Na Stoku | 54 m² | — | 495 000 zł | 9167 | 0 m |
| Osiedle Na Stoku | 52 m² | 0 | 439 900 zł | 8460 | 0 m |
| ul. Osiedle na Stoku | 39,2 m² | 3 | 370 000 zł | 9448 | 152 m |
| os. Na Stoku | 56 m² | 2 | 530 000 zł | 9464 | 239 m |
| Marszałka Józefa Piłsudskiego | 39 m² | 1 | 355 000 zł | 9103 | 367 m |
| Jana Nowaka-Jeziorańskiego | 39 m² | 7 | 280 000 zł | 7180 | 482 m |
| ul. gen. Władysława Sikorskiego | 56 m² | — | 699 999 zł | 12 500 | 520 m |
| gen. Władysława Sikorskiego | 40,4 m² | 3 | 500 000 zł | 12 373 | 520 m |
| Sikorskiego | 56 m² | — | 670 000 zł | 11 964 | 520 m |
| ul. Generała Władysława Sikorskiego | 44,8 m² | 0 | 437 092 zł | 9750 | 552 m |
Mediana podobnych — 8750 zł/m²; to mieszkanie — 8123 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 399 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 389 900 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 390 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 390 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 389 900 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.