Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PMY7LB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46,6 m²
Koszarowa, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46,6 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkaln)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 65 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 724 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 787 zł/m²) za 46,6 m² wychodzi ok. 595 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 6Ulica Koszarowa: 11 ofert sprzedaży (mediana 12 463 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 17 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 787 zł/m², czyli ok. 595 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46,6 m² | — | 639 000 zł | 13 724 | — |
| Koszarowa | 43,9 m² | — | 629 000 zł | 14 335 | 0 m |
| Koszarowa | 44,1 m² | — | 549 000 zł | 12 463 | 0 m |
| Koszarowa | 44 m² | 3 | 659 000 zł | 14 977 | 108 m |
| Sołtysowice | 47,9 m² | 1 | 639 000 zł | 13 346 | 185 m |
| Czajkowskiego | 44,6 m² | 1 | 428 999 zł | 9619 | 224 m |
| Czajkowskiego | 38,9 m² | — | 519 000 zł | 13 359 | 224 m |
| Piotra Czajkowskiego | 52 m² | 1 | 649 000 zł | 12 481 | 224 m |
| Czajkowskiego | 47,5 m² | 2 | 495 000 zł | 10 417 | 224 m |
| ul. Sołtysowicka | 44 m² | 3 | 579 000 zł | 13 159 | 292 m |
| ul. Lothara Herbsta | 48,7 m² | 3 | 683 999 zł | 14 054 | 373 m |
| ul. Lothara Herbsta | 47,6 m² | 0 | 699 000 zł | 14 673 | 386 m |
| Herbsta | 40,8 m² | — | 609 000 zł | 14 927 | 426 m |
| Lothara Herbsta | 44 m² | 5 | 638 045 zł | 14 501 | 426 m |
| Lothara Herbsta | 40,8 m² | — | 608 999 zł | 14 926 | 426 m |
| Lothara Herbsta | 44 m² | 5 | 637 010 zł | 14 478 | 426 m |
Mediana podobnych — 14 335 zł/m²; to mieszkanie — 13 724 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 639 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.