Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TKO9NN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 47 m², piętro 6/7
Imbramowska, Prądnik Biały, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 47 m²
- Piętro
- 6 z 7
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Prądnik Biały
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-imbr) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-i)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 123 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 157 zł/m²) za 47 m² wychodzi ok. 618 000 zł — oferta jest o 20% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.07.2026 (111 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Imbramowska: 210 ofert sprzedaży (mediana 14 560 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 47 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 65 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 157 zł/m², czyli ok. 618 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 47 m² | 6 | 742 295 zł | 15 794 | — |
| Imbramowska | 50,8 m² | — | 741 096 zł | 14 600 | 0 m |
| Imbramowska | 38,7 m² | 5 | 716 764 zł | 18 526 | 0 m |
| Imbramowska | 47 m² | 1 | 689 616 zł | 14 673 | 0 m |
| Imbramowska | 50 m² | 3 | 720 792 zł | 14 416 | 0 m |
| Imbramowska | 48,4 m² | — | 678 020 zł | 14 000 | 0 m |
| Imbramowska | 42 m² | 6 | 694 980 zł | 16 547 | 0 m |
| Imbramowska | 38 m² | 5 | 642 254 zł | 16 901 | 0 m |
| Imbramowska | 48 m² | 5 | 716 172 zł | 14 920 | 0 m |
| Imbramowska | 47 m² | 4 | 710 850 zł | 15 125 | 0 m |
| Imbramowska | 46 m² | — | 722 200 zł | 15 700 | 0 m |
| Imbramowska | 47 m² | 7 | 756 662 zł | 16 099 | 0 m |
| Imbramowska | 50,8 m² | — | 710 640 zł | 14 000 | 0 m |
| Imbramowska | 47 m² | 3 | 695 600 zł | 14 800 | 0 m |
| Imbramowska | 47 m² | 1 | 682 416 zł | 14 520 | 0 m |
| Imbramowska | 46 m² | — | 699 200 zł | 15 200 | 0 m |
Mediana podobnych — 14 978 zł/m²; to mieszkanie — 15 794 zł/m² (+5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 742 295 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 742 295 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 742 295 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 742 295 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.