Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UVVYAI-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46,6 m², piętro 4
ul. Boisko, Obłuże, Gdynia
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46,6 m²
- Piętro
- 4
- Rok budowy
- 2012
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Obłuże
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdynia-obluze-boisko-4) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdynia-obluze-boisko/ob/4) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdynia-ul-boisko-47m2-) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-g) · Nieruchomości-online (gdynia.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,przy-lesie/2707101)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% wyższa od mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 017 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 423 zł/m²) za 46,6 m² wychodzi ok. 486 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.10.2026 (2 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Morizon, Gratka, Gethome, Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Boisko: 7 ofert sprzedaży (mediana 13 252 zł/m²), 17 transakcji w rejestrze (mediana 11 530 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 56 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 423 zł/m², czyli ok. 486 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46,6 m² | 4 | 550 000 zł | 11 798 | — |
| Boisko | 46 m² | 2 | 610 000 zł | 13 261 | 4 m |
| ul. adm. J. Unruga | 39 m² | 2 | 509 000 zł | 13 051 | 156 m |
| Admirała Józefa Unruga | 39 m² | 4 | 398 000 zł | 10 205 | 281 m |
| Unruga | 45,6 m² | — | 545 000 zł | 11 952 | 281 m |
| Żeliwna | 55 m² | 9 | 585 000 zł | 10 636 | 384 m |
| Żeliwna | 43 m² | 1 | 449 000 zł | 10 442 | 384 m |
| ul. Żeliwna | 37,5 m² | 8 | 449 000 zł | 11 973 | 511 m |
| Perłowa | 48 m² | 1 | 499 000 zł | 10 396 | 842 m |
| Perłowa | 48,6 m² | — | 549 000 zł | 11 308 | 842 m |
| Jantarowa | 44,8 m² | — | 480 000 zł | 10 714 | 896 m |
| Kontradmirała Stanisława Mieszkowskiego | 45 m² | 1 | 520 000 zł | 11 556 | 970 m |
| Żelazna | 44,3 m² | — | 629 000 zł | 14 212 | 995 m |
| ul. Konstantego Maciejewicza | 45 m² | — | 589 000 zł | 13 089 | 1,2 km |
| Krawiecka | 43 m² | 0 | 566 000 zł | 13 163 | 1,4 km |
| Stolarska | 40 m² | — | 470 000 zł | 11 750 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 11 750 zł/m²; to mieszkanie — 11 798 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 550 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3762 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.