Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ULAIUB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m², piętro 5/5
Wielicka, Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Piętro
- 5 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-wielicka/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-wielic) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,nad-rzeka/26479701)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 35% niższa od mediany 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 600 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 148 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 789 000 zł — oferta jest o 37% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.02.2026 (244 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3150 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,6% rocznie brutto.
- 7Ulica WIELICKA: 22 ofert sprzedaży (mediana 14 300 zł/m²), 43 transakcje w rejestrze (mediana 15 814 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 72 transakcje w 24 miesiące) mediana to 17 148 zł/m², czyli ok. 789 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | 5 | 495 000 zł | 10 761 | — |
| Wielicka | 53 m² | 2 | 849 000 zł | 16 019 | 0 m |
| Wielicka | 46 m² | — | 749 000 zł | 16 283 | 0 m |
| Wielicka | 48 m² | 0 | 660 000 zł | 13 750 | 0 m |
| Jerozolimska | 46 m² | 0 | 780 391 zł | 16 965 | 66 m |
| Jerozolimska | 46 m² | 0 | 776 717 zł | 16 885 | 66 m |
| ul. Jerozolimska | 46 m² | — | 1 190 000 zł | 25 870 | 66 m |
| Jerozolimska 4 | 46,7 m² | — | 780 391 zł | 16 700 | 66 m |
| ul. Jerozolimska 4 | 46,5 m² | 0 | 776 717 zł | 16 700 | 147 m |
| ul. Dworcowa | 43 m² | 4 | 559 000 zł | 13 000 | 504 m |
| ul. Wielicka | 37,5 m² | 3 | 640 000 zł | 17 067 | 513 m |
| Wodna | 39 m² | 3 | 880 000 zł | 22 564 | 631 m |
| Gromadzka | 37 m² | 1 | 599 000 zł | 16 189 | 660 m |
| Robotnicza | 49 m² | 2 | 699 000 zł | 14 265 | 705 m |
| Krzywda | 54 m² | 2 | 759 000 zł | 14 056 | 715 m |
| Lanckorońska | 51 m² | 4 | 775 200 zł | 15 200 | 746 m |
Mediana podobnych — 16 600 zł/m²; to mieszkanie — 10 761 zł/m² (−35%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 495 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 495 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 495 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 495 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.