Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BY2LAV-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m²
Wałbrzyska, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-okne)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 66 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 745 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 433 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 710 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Wałbrzyska: 6 ofert sprzedaży (mediana 22 436 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 15 548 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 53 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 433 zł/m², czyli ok. 710 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | — | 745 000 zł | 16 196 | — |
| Wałbrzyska | 38,7 m² | 8 | 868 500 zł | 22 436 | 0 m |
| Bacha | 46 m² | — | 779 000 zł | 16 935 | 240 m |
| Kostrzyńska | 46,1 m² | — | 795 915 zł | 17 250 | 292 m |
| ul. Sonaty | 54 m² | — | 699 000 zł | 12 944 | 328 m |
| Sonaty | 54,4 m² | — | 699 000 zł | 12 840 | 328 m |
| Wolfganga Amadeusza Mozarta | 46 m² | 9 | 799 000 zł | 17 370 | 451 m |
| Mozarta | 45,4 m² | 7 | 775 000 zł | 17 071 | 467 m |
| ul. Jana Sebastiana Bacha | 48 m² | 1 | 780 000 zł | 16 250 | 474 m |
| Blacharska | 43 m² | 4 | 810 000 zł | 18 837 | 589 m |
| Stwosza | 43 m² | — | 998 000 zł | 23 209 | 727 m |
| Bukowińska | 52,2 m² | — | 939 000 zł | 17 985 | 848 m |
| Modzelewskiego | 42,5 m² | — | 760 000 zł | 17 882 | 888 m |
| ul. Bełdan | 46 m² | 5 | 747 200 zł | 16 244 | 910 m |
| Bukowińska | 47 m² | 1 | 1 099 000 zł | 23 383 | 910 m |
| Bukowińska | 45 m² | 10 | 1 400 000 zł | 31 111 | 910 m |
Mediana podobnych — 27 523 zł/m²; to mieszkanie — 16 196 zł/m² (−41%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 745 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.