Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TUJQXZ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m², piętro 8/8
Unii Lubelskiej, Starołęka-Minikowo-Marlewo, Poznań
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Piętro
- 8 z 8
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Starołęka-Minikowo-Marlewo
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-staroleka-minik) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-poznan-staroleka-minikowo)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 050 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 058 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 647 000 zł — oferta jest o 7% niżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.07.2026 (96 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Unii Lubelskiej: 269 ofert sprzedaży (mediana 12 432 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 449 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 058 zł/m², czyli ok. 647 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | 8 | 599 430 zł | 13 031 | — |
| Unii Lubelskiej | 47,7 m² | — | 619 970 zł | 13 000 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 46,1 m² | — | 576 375 zł | 12 500 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 45 m² | — | 498 000 zł | 11 067 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 43 m² | 4 | 525 140 zł | 12 213 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 49,7 m² | — | 590 954 zł | 11 900 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 51 m² | 1 | 678 000 zł | 13 294 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 37 m² | 10 | 485 943 zł | 13 134 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 41,8 m² | — | 527 551 zł | 12 633 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 46,1 m² | — | 576 350 zł | 12 500 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 42 m² | 8 | 527 500 zł | 12 560 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 50,8 m² | — | 634 339 zł | 12 485 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 40 m² | — | 482 000 zł | 12 050 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 42 m² | 3 | 511 680 zł | 12 183 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 46 m² | 0 | 583 320 zł | 12 681 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 42 m² | 8 | 533 000 zł | 12 691 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 375 zł/m²; to mieszkanie — 13 031 zł/m² (+5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 599 430 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 599 430 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.