Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-5FJFJD-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m², piętro 1/11
Szybowcowa, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Piętro
- 1 z 11
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-szybowc) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-szyb)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 73 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 852 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9736 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 448 000 zł — oferta jest o 23% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.10.2026 (20 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Szybowcowa: 6 ofert sprzedaży (mediana 12 430 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 9659 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 9 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9736 zł/m², czyli ok. 448 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | 1 | 550 000 zł | 11 957 | — |
| ul. Szybowcowa | 49 m² | — | 598 000 zł | 12 204 | 0 m |
| ul. Szybowcowa | 46,6 m² | 10 | 549 000 zł | 11 781 | 231 m |
| bulw. Dedala | 40 m² | — | 770 000 zł | 19 250 | 260 m |
| ul. Bajana Jerzego | 42,9 m² | 1 | 585 000 zł | 13 636 | 317 m |
| Jerzego Bajana | 52 m² | — | 585 000 zł | 11 250 | 356 m |
| Jerzego Bajana | 42 m² | 1 | 585 000 zł | 13 929 | 356 m |
| bulwar Ikara | 50 m² | 1 | 690 000 zł | 13 800 | 365 m |
| ul. Stefana Drzewieckiego | 48 m² | — | 519 000 zł | 10 813 | 590 m |
| Stefana Drzewieckiego | 52 m² | 7 | 615 000 zł | 11 827 | 590 m |
| Stefana Drzewieckiego | 49 m² | 5 | 649 000 zł | 13 245 | 590 m |
| Drzewieckiego | 46,6 m² | — | 599 000 zł | 12 868 | 590 m |
| okolice Bulwaru Dedala | 49 m² | 8 | 588 000 zł | 12 000 | 599 m |
| okolice Legnickiej | 49 m² | 8 | 560 000 zł | 11 429 | 599 m |
| ul. Drzewieckiego Stefana | 49,5 m² | 5 | 649 000 zł | 13 111 | 621 m |
| Eugeniusza Horbaczewskiego | 47 m² | 1 | 550 000 zł | 11 702 | 750 m |
Mediana podobnych — 12 000 zł/m²; to mieszkanie — 11 957 zł/m² (−0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 550 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.