Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NG0FE9-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46,3 m²
Stelmachów, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46,3 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 113 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 056 zł/m²) za 46,3 m² wychodzi ok. 743 000 zł — oferta jest o 0% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.02.2026 (246 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 7Ulica STELMACHÓW: 120 ofert sprzedaży (mediana 16 000 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 16 331 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 136 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 056 zł/m², czyli ok. 743 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46,3 m² | — | 740 320 zł | 16 000 | — |
| Stelmachów | 43,5 m² | — | 695 200 zł | 16 000 | 0 m |
| Stelmachów | 43,6 m² | — | 697 280 zł | 16 000 | 0 m |
| Stelmachów | 43,4 m² | — | 694 560 zł | 16 000 | 0 m |
| Stelmachów | 44 m² | 1 | 749 900 zł | 17 043 | 0 m |
| ul. Stelmachów | 44 m² | 1 | 749 989 zł | 17 045 | 0 m |
| Stelmachów | 46 m² | 0 | 740 320 zł | 16 094 | 0 m |
| Stelmachów | 43 m² | 1 | 695 200 zł | 16 167 | 0 m |
| Stelmachów | 46,4 m² | — | 754 488 zł | 16 250 | 0 m |
| Stelmachów | 43,3 m² | — | 692 800 zł | 16 000 | 0 m |
| Stelmachów | 43 m² | 1 | 694 560 zł | 16 153 | 0 m |
| Stelmachów | 46 m² | 0 | 754 488 zł | 16 402 | 0 m |
| Stelmachów | 46,4 m² | — | 742 880 zł | 16 000 | 0 m |
| Stelmachów | 46,3 m² | — | 740 000 zł | 16 000 | 0 m |
| ul. Stelmachów | 44 m² | — | 749 990 zł | 17 045 | 0 m |
| Stelmachów | 43,6 m² | — | 749 990 zł | 17 210 | 0 m |
Mediana podobnych — 16 167 zł/m²; to mieszkanie — 16 000 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 740 320 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 740 320 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.