Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WNOMNW-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46,3 m², parter
Śreniawitów, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46,3 m²
- Piętro
- parter
- Rok budowy
- 1981
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-sre) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-srenia) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-oddzielna-k)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% niższa od mediany 88 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 709 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 628 zł/m²) za 46,3 m² wychodzi ok. 538 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.09.2026 (42 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3030 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Śreniawitów: 4 ofert sprzedaży (mediana 13 285 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 11 888 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 42 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 9 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 628 zł/m², czyli ok. 538 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46,3 m² | 0 | 519 000 zł | 11 210 | — |
| Śreniawitów | 47 m² | 3 | 540 000 zł | 11 489 | 78 m |
| ul. Edwarda Wittiga | 45 m² | — | 589 000 zł | 13 089 | 352 m |
| ul. Edwarda Wittiga | 44 m² | — | 595 000 zł | 13 523 | 352 m |
| Myśliborska | 47,5 m² | — | 750 000 zł | 15 783 | 397 m |
| Pałuków | 39 m² | 4 | 646 000 zł | 16 564 | 410 m |
| Ceramiczna | 46 m² | 2 | 729 000 zł | 15 848 | 446 m |
| Światowida | 47 m² | 5 | 859 000 zł | 18 277 | 510 m |
| Pałuków | 39,5 m² | — | 646 000 zł | 16 367 | 519 m |
| ul. Ceramiczna | 51 m² | — | 850 000 zł | 16 667 | 579 m |
| ul. Ceramiczna | 51 m² | — | 921 134 zł | 18 062 | 583 m |
| Ceramiczna | 46 m² | 6 | 650 000 zł | 14 130 | 607 m |
| Białołęka | 45 m² | 4 | 773 623 zł | 17 192 | 643 m |
| ul. Ceramiczna | 47 m² | — | 819 000 zł | 17 426 | 653 m |
| Pabla Picassa | 49 m² | 7 | 650 000 zł | 13 265 | 677 m |
| Milenijna | 50 m² | 1 | 680 000 zł | 13 600 | 683 m |
Mediana podobnych — 15 732 zł/m²; to mieszkanie — 11 210 zł/m² (−29%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 519 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 519 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 519 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.