Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-O4FDPK-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m², parter
Robocza, Wilda, Poznań
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Piętro
- parter z 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Wilda
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-poznan-wilda-ul-robocza-2-pokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-wilda-robocza-4) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-poznan-wilda-robocza/ob/4)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 65 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 054 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 792 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 496 000 zł — oferta jest o 5% niżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.08.2025 (437 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 48 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Adresowo, Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2630 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Robocza: 6 ofert sprzedaży (mediana 12 089 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 201 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 792 zł/m², czyli ok. 496 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | 0 | 469 000 zł | 10 196 | — |
| Robocza | 55 m² | — | 769 000 zł | 13 982 | 0 m |
| Władysława Sikorskiego | 54 m² | 4 | 596 000 zł | 11 037 | 247 m |
| Umińskiego | 39,8 m² | — | 520 000 zł | 13 062 | 323 m |
| Jana Umińskiego | 53 m² | 3 | 559 000 zł | 10 547 | 323 m |
| Umińskiego | 39,4 m² | — | 389 000 zł | 9876 | 323 m |
| Kosińskiego | 37,9 m² | — | 430 000 zł | 11 346 | 369 m |
| ul. Jana Kilińskiego | 45 m² | — | 395 000 zł | 8778 | 427 m |
| ul. 28 Czerwca 1956 r. | 55,2 m² | 2 | 719 000 zł | 13 030 | 488 m |
| Antoniego Madalińskiego | 50 m² | 0 | 510 000 zł | 10 200 | 524 m |
| Antoniego Madalińskiego | 37 m² | — | 379 000 zł | 10 243 | 524 m |
| ul. Fabryczna | 38 m² | — | 599 000 zł | 15 763 | 549 m |
| Kolejowa | 42 m² | 1 | 701 988 zł | 16 714 | 570 m |
| Kolejowa | 48 m² | 4 | 723 153 zł | 15 066 | 570 m |
| Kolejowa | 50 m² | 13 | 1 037 865 zł | 20 757 | 570 m |
| Kolejowa | 48 m² | 7 | 866 520 zł | 18 053 | 570 m |
Mediana podobnych — 14 654 zł/m²; to mieszkanie — 10 196 zł/m² (−30%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 469 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 469 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 469 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 650 zł/m² z 6862 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 48 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.