Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-F-AWFB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46,1 m², piętro 3/13
Rakowicka, Stare Miasto, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46,1 m²
- Piętro
- 3 z 13
- Rok budowy
- 2024
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-srodmiescie-ul-rakowicka-2-p) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu,w) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-rakowicka-46m2-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (23 362 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 22 520 zł/m²) za 46,1 m² wychodzi ok. 1 039 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.09.2025 (414 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online, Gethome) — ceny się różnią: najniżej 1 166 067 zł na Adresowo, najwyżej 1 176 315 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,1% rocznie brutto.
- 7Ulica RAKOWICKA: 67 ofert sprzedaży (mediana 25 278 zł/m²), 74 transakcje w rejestrze (mediana 21 794 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 485 transakcji w 24 miesiące) mediana to 22 520 zł/m², czyli ok. 1 039 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46,1 m² | 3 | 1 166 067 zł | 25 278 | — |
| Rakowicka | 44 m² | 3 | 860 000 zł | 19 546 | 86 m |
| Rakowicka | 44 m² | 1 | 1 270 000 zł | 28 864 | 86 m |
| Rakowicka | 51 m² | 1 | 1 129 000 zł | 22 137 | 86 m |
| Rakowicka | 37 m² | — | 980 000 zł | 26 487 | 86 m |
| Rakowicka | 37,8 m² | — | 679 000 zł | 17 977 | 86 m |
| Rakowicka | 40,1 m² | 6 | 1 150 000 zł | 28 671 | 86 m |
| ul. Rakowicka 20L | 46 m² | — | 1 242 810 zł | 27 018 | 86 m |
| Rakowicka | 47,3 m² | 1 | 1 087 900 zł | 23 000 | 102 m |
| Mierzeja Wiślana | 53 m² | 1 | 980 500 zł | 18 500 | 106 m |
| Kątowa | 47,6 m² | 0 | 749 000 zł | 15 732 | 417 m |
| Kątowa | 43 m² | 0 | 685 000 zł | 15 941 | 417 m |
| Kątowa | 42 m² | — | 749 000 zł | 17 846 | 417 m |
| Lubomirskiego | 52,7 m² | — | 999 000 zł | 18 960 | 423 m |
| Aleksandra Lubomirskiego | 53 m² | 0 | 999 000 zł | 18 849 | 423 m |
| Rakowicka | 49 m² | 0 | 1 199 000 zł | 24 469 | 457 m |
Mediana podobnych — 17 700 zł/m²; to mieszkanie — 25 278 zł/m² (+43%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 166 067 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 176 315 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 176 315 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 377 zł/m² z 21 529 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.