Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-H7EA2N-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m², piętro 1
Podchorążych, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-podch) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-podchora) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 88% wyższa od mediany 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 504 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 993 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 782 000 zł — oferta jest o 82% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.04.2026 (204 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3580 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Podchorążych: 9 ofert sprzedaży (mediana 23 306 zł/m²), 17 transakcji w rejestrze (mediana 18 728 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 198 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 993 zł/m², czyli ok. 782 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | 1 | 1 426 930 zł | 31 000 | — |
| Podchorążych | 47 m² | 3 | 870 055 zł | 18 500 | 218 m |
| Czerniakowska | 45,1 m² | 2 | 767 040 zł | 17 000 | 254 m |
| ul. Jurija Gagarina 13 | 49 m² | 0 | 796 000 zł | 16 245 | 285 m |
| Gagarina | 54 m² | 2 | 1 177 500 zł | 21 814 | 305 m |
| Czerniakowska | 44 m² | 4 | 649 000 zł | 14 750 | 306 m |
| Czerniakowska | 37,5 m² | 3 | 599 000 zł | 15 973 | 306 m |
| Czerniakowska | 45 m² | 5 | 645 000 zł | 14 333 | 306 m |
| Czerniakowska | 44,8 m² | — | 649 000 zł | 14 474 | 306 m |
| ul. Czerniakowska | 37 m² | — | 779 000 zł | 21 054 | 306 m |
| Czerniakowska | 44 m² | — | 745 000 zł | 16 932 | 306 m |
| Czerniakowska | 38 m² | 12 | 579 000 zł | 15 237 | 306 m |
| Mokotów | 42,5 m² | 4 | 630 000 zł | 14 824 | 316 m |
| Iwicka | 49,5 m² | 1 | 1 100 000 zł | 22 204 | 343 m |
| ul. Czerniakowska 52 | 37 m² | — | 725 000 zł | 19 595 | 343 m |
| ul. Czerniakowska | 38 m² | — | 750 000 zł | 19 737 | 352 m |
Mediana podobnych — 19 737 zł/m²; to mieszkanie — 31 000 zł/m² (+57%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 426 930 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 426 930 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 426 930 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.