Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GSRMAX-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m², piętro 8
Olimpijska, Bogucice, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Piętro
- 8
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bogucice
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-bogucice-olim) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-bogucice-olimpij)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 115 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 618 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 100 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 649 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.04.2026 (189 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2390 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,1% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Olimpijska: 451 ofert sprzedaży (mediana 13 954 zł/m²), 129 transakcji w rejestrze (mediana 14 100 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 218 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 100 zł/m², czyli ok. 649 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | 8 | 697 270 zł | 15 158 | — |
| Olimpijska | 37 m² | 12 | 570 029 zł | 15 406 | 0 m |
| Olimpijska | 41 m² | 11 | 622 340 zł | 15 179 | 0 m |
| Olimpijska | 41 m² | 1 | 581 231 zł | 14 176 | 0 m |
| Olimpijska | 53 m² | 5 | 695 102 zł | 13 115 | 0 m |
| Olimpijska | 53 m² | 15 | 747 040 zł | 14 095 | 0 m |
| Olimpijska | 41 m² | 14 | 633 285 zł | 15 446 | 0 m |
| ul. Olimpijska | 54 m² | — | 999 000 zł | 18 500 | 0 m |
| Olimpijska | 50 m² | 26 | 824 454 zł | 16 489 | 0 m |
| Olimpijska | 41 m² | 2 | 588 809 zł | 14 361 | 0 m |
| Olimpijska | 55 m² | 1 | 717 034 zł | 13 037 | 0 m |
| Olimpijska | 45 m² | 4 | 674 598 zł | 14 991 | 0 m |
| Olimpijska | 45 m² | 1 | 638 316 zł | 14 185 | 0 m |
| Olimpijska | 37 m² | 10 | 562 776 zł | 15 210 | 0 m |
| Olimpijska | 52 m² | 12 | 716 919 zł | 13 787 | 0 m |
| Olimpijska | 55 m² | 3 | 735 359 zł | 13 370 | 0 m |
Mediana podobnych — 14 701 zł/m²; to mieszkanie — 15 158 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 697 270 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 697 270 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.