Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-INFPM6-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m²
Lazurowa, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% niższa od mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 793 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 280 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 841 000 zł — oferta jest o 27% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.10.2026 (23 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,3% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Lazurowa: 36 ofert sprzedaży (mediana 15 366 zł/m²), 73 transakcje w rejestrze (mediana 17 278 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 478 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 280 zł/m², czyli ok. 841 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | — | 610 000 zł | 13 261 | — |
| Lazurowa | 50,7 m² | — | 780 000 zł | 15 385 | 0 m |
| Człuchowska | 41 m² | 3 | 780 000 zł | 19 024 | 270 m |
| Rozłogi | 50,7 m² | — | 750 000 zł | 14 793 | 314 m |
| Brzeżek | 45 m² | 2 | 1 200 000 zł | 26 667 | 327 m |
| Szeligowska | 43 m² | 4 | 1 050 000 zł | 24 419 | 327 m |
| Szeligowska | 40 m² | 3 | 749 211 zł | 18 730 | 327 m |
| Szeligowska | 42 m² | 4 | 803 147 zł | 19 123 | 328 m |
| Szeligowska | 37 m² | 4 | 895 000 zł | 24 189 | 360 m |
| Szeligowska | 37 m² | 1 | 1 080 000 zł | 29 189 | 360 m |
| Szeligowska | 46 m² | 0 | 1 170 000 zł | 25 435 | 363 m |
| Szeligowska | 44,2 m² | 1 | 724 880 zł | 16 400 | 366 m |
| Szeligowska | 44 m² | 2 | 839 499 zł | 19 080 | 366 m |
| Rozłogi | 50 m² | 9 | 679 000 zł | 13 580 | 370 m |
| ul. Rozłogi | 50 m² | 1 | 750 000 zł | 15 000 | 404 m |
| Szeligowska | 43,5 m² | — | 969 000 zł | 22 276 | 424 m |
Mediana podobnych — 18 200 zł/m²; to mieszkanie — 13 261 zł/m² (−27%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 610 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.