Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WNLA8G-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m²
Konstytucji 3 Maja, Toruń
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-torun-na-skarpie-ul-konstytucji-3-m) · Nieruchomości-online (torun.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,przy-lesie/26941)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 41% wyższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8646 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7688 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 354 000 zł — oferta jest o 58% wyżej.
- 3W mieście Toruń ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 14% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Toruń wisi dłużej niż 54 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 561 000 zł na Nieruchomości-online, najwyżej 568 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Konstytucji 3 Maja: 6 ofert sprzedaży (mediana 9717 zł/m²), 20 transakcji w rejestrze (mediana 7778 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Toruń: mediana 9485 zł/m² z 2470 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 57 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7688 zł/m², czyli ok. 354 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | — | 561 000 zł | 12 196 | — |
| ul. Konstytucji 3 Maja | 48 m² | — | 385 000 zł | 8021 | 0 m |
| Konstytucji 3 Maja | 52,4 m² | — | 550 000 zł | 10 506 | 0 m |
| Konstytucji 3 Maja | 37 m² | — | 359 000 zł | 9703 | 0 m |
| ul. Konstytucji 3 Maja | 41 m² | — | 399 000 zł | 9732 | 0 m |
| Na Skarpie | 48,7 m² | 3 | 465 000 zł | 9548 | 191 m |
| ul. Juliana Prejsa | 48,7 m² | 4 | 409 000 zł | 8398 | 394 m |
| ul. Juliana Prejsa | 48 m² | — | 465 000 zł | 9688 | 411 m |
| Rubinkowo | 48,7 m² | 4 | 379 000 zł | 7782 | 455 m |
| Na Skarpie | 52 m² | 3 | 429 000 zł | 8250 | 490 m |
| Rubinkowo I | 48 m² | 9 | 405 000 zł | 8438 | 560 m |
| Wyszyńskiego | 37,5 m² | — | 329 000 zł | 8773 | 560 m |
| Na Skarpie | 49 m² | — | 549 000 zł | 11 204 | 564 m |
| ul. Przy Skarpie 10D | 48,2 m² | 0 | 723 150 zł | 15 000 | 576 m |
| Na Skarpie | 37 m² | 4 | 363 000 zł | 9811 | 631 m |
| Tłoczka | 50,6 m² | — | 429 000 zł | 8472 | 694 m |
Mediana podobnych — 8646 zł/m²; to mieszkanie — 12 196 zł/m² (+41%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 568 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 561 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Toruń
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9485 zł/m² (2470 transakcji); połowa transakcji między 8207 zł/m² a 10 649 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8929 zł/m², pierwotny 10 051 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 900 zł/m² z 2211 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8539 zł/m²; I kw. 2025 — 8708 zł/m²; II kw. 2025 — 8741 zł/m²; III kw. 2025 — 8798 zł/m²; IV kw. 2025 — 9116 zł/m²; I kw. 2026 — 8972 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.