Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CE491Y-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45,8 m², piętro 2
Kinowa, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45,8 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-poludni) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-poludnie-k) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-kuchnia-z-o)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 157 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 315 zł/m²) za 45,8 m² wychodzi ok. 701 000 zł — oferta jest o 6% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.09.2026 (33 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Domiporta, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Kinowa: 6 ofert sprzedaży (mediana 16 960 zł/m²), 24 transakcje w rejestrze (mediana 15 502 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 103 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 315 zł/m², czyli ok. 701 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45,8 m² | 2 | 740 000 zł | 16 157 | — |
| Kinowa | 38 m² | 10 | 675 000 zł | 17 763 | 0 m |
| Suchodolska | 52 m² | 3 | 729 000 zł | 14 019 | 98 m |
| Aleja Jerzego Waszyngtona | 46 m² | — | 675 000 zł | 14 674 | 264 m |
| al. Jerzego Waszyngtona | 46 m² | — | 950 000 zł | 20 652 | 264 m |
| Aleja Jerzego Waszyngtona | 48,7 m² | 2 | 876 500 zł | 17 998 | 264 m |
| Grenadierów | 52 m² | 10 | 820 000 zł | 15 769 | 530 m |
| Kirasjerów | 37 m² | 2 | 669 000 zł | 18 081 | 639 m |
| ul. Świętosławska | 44 m² | 0 | 750 000 zł | 17 046 | 705 m |
| Świętosławska | 43,5 m² | — | 750 000 zł | 17 241 | 726 m |
| Hetmańska | 40,2 m² | 0 | 600 000 zł | 14 911 | 729 m |
| Międzynarodowa | 40 m² | — | 660 000 zł | 16 521 | 738 m |
| Międzynarodowa | 38 m² | 3 | 627 000 zł | 16 500 | 738 m |
| Międzynarodowa | 47 m² | — | 1 050 000 zł | 22 340 | 738 m |
| Międzynarodowa | 38 m² | — | 670 000 zł | 17 632 | 738 m |
| Międzynarodowa | 38 m² | 5 | 645 000 zł | 16 974 | 738 m |
Mediana podobnych — 17 046 zł/m²; to mieszkanie — 16 157 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 740 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 740 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 740 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 740 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.