Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QFPDS7-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45,9 m²
Kickiego, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45,9 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuch) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 93 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 364 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 577 zł/m²) za 45,9 m² wychodzi ok. 669 000 zł — oferta jest o 18% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.03.2025 (604 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Nieruchomości-online, Domiporta), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Ludwika Kickiego: 10 ofert sprzedaży (mediana 20 179 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 15 405 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 75 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 577 zł/m², czyli ok. 669 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45,9 m² | — | 790 000 zł | 17 204 | — |
| Kickiego | 49,1 m² | 1 | 710 000 zł | 14 460 | 0 m |
| ul. Ludwika Kickiego | 39 m² | — | 679 000 zł | 17 410 | 0 m |
| Prochowa | 47,5 m² | — | 620 000 zł | 13 053 | 155 m |
| Józefa Dwernickiego | 44,6 m² | 3 | 580 000 zł | 12 993 | 176 m |
| ul. Józefa Dwernickiego | 48 m² | — | 780 000 zł | 16 250 | 183 m |
| DWERNICKIEGO | 46,2 m² | — | 595 000 zł | 12 893 | 186 m |
| ul. Józefa Dwernickiego | 50 m² | — | 880 000 zł | 17 600 | 186 m |
| Dwernickiego | 51,3 m² | 2 | 647 000 zł | 12 624 | 186 m |
| ul. Ludwika Mycielskiego | 46,4 m² | 0 | 799 000 zł | 17 220 | 254 m |
| Podskarbińska | 51,9 m² | 4 | 698 000 zł | 13 449 | 278 m |
| Ludwika Mycielskiego | 45 m² | 3 | 600 000 zł | 13 333 | 300 m |
| Ludwika Mycielskiego | 38 m² | — | 678 900 zł | 17 866 | 386 m |
| Kickiego | 47,4 m² | 3 | 1 580 000 zł | 33 326 | 388 m |
| ul. Wojciecha Chrzanowskiego | 43 m² | — | 850 000 zł | 19 767 | 490 m |
| Chrzanowskiego | 47,2 m² | — | 755 000 zł | 15 996 | 490 m |
Mediana podobnych — 17 600 zł/m²; to mieszkanie — 17 204 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 790 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 790 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.