Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RL_TKV-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m², piętro 1/4
Hutnicza, Tatary, Lublin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Tatary
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-tatary-hutnicza) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-tatary-hutnicza/ob) · Nieruchomości-online (lublin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% niższa od mediany 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8637 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7684 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 353 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.08.2026 (82 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 33 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Hutnicza: 13 ofert sprzedaży (mediana 8587 zł/m²), 46 transakcji w rejestrze (mediana 8084 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 49 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7684 zł/m², czyli ok. 353 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | 1 | 349 000 zł | 7587 | — |
| Hutnicza | 46 m² | 1 | 365 000 zł | 7935 | 0 m |
| Hutnicza | 37 m² | 0 | 299 000 zł | 8081 | 0 m |
| Hutnicza | 42 m² | — | 503 800 zł | 11 995 | 0 m |
| Łęczyńska | 45 m² | 3 | 419 000 zł | 9311 | 135 m |
| ul. Gospodarcza | 45 m² | — | 389 000 zł | 8644 | 310 m |
| Przyjaźni | 44,9 m² | — | 360 000 zł | 8018 | 452 m |
| ul. Przyjaźni | 47 m² | — | 370 000 zł | 7872 | 452 m |
| ul. Przyjaźni | 37 m² | — | 409 000 zł | 11 054 | 452 m |
| Przyjaźni | 43,3 m² | — | 330 000 zł | 7621 | 452 m |
| Przyjaźni | 44 m² | 4 | 389 000 zł | 8841 | 452 m |
| Przyjaźni | 38 m² | 3 | 340 000 zł | 8947 | 452 m |
| Przyjaźni | 43 m² | 0 | 339 000 zł | 7884 | 452 m |
| ul. Motorowa | 48 m² | — | 330 000 zł | 6875 | 661 m |
| ul. Motorowa | 48 m² | — | 450 000 zł | 9375 | 661 m |
| Motorowa | 49 m² | 3 | 320 000 zł | 6531 | 661 m |
Mediana podobnych — 9375 zł/m²; to mieszkanie — 7587 zł/m² (−19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 349 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 349 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 349 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 638 zł/m² z 2892 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 33 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.