Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GW94V7-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m², piętro 1/7
Goleszowska, Wola, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Piętro
- 1 z 7
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Wola
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wola-goleszow) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wola-goleszowska)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 23% wyższa od mediany 98 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 776 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 21 822 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 1 004 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.10.2026 (21 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Goleszowska: 6 ofert sprzedaży (mediana 24 170 zł/m²), 16 transakcji w rejestrze (mediana 21 680 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 356 transakcji w 24 miesiące) mediana to 21 822 zł/m², czyli ok. 1 004 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | 1 | 1 120 000 zł | 24 348 | — |
| Goleszowska | 46,6 m² | — | 1 119 000 zł | 23 992 | 0 m |
| Goleszowska | 46,6 m² | — | 1 120 000 zł | 24 014 | 0 m |
| Goleszowska | 46 m² | 1 | 1 119 360 zł | 24 334 | 0 m |
| ul. Goleszowska | 46 m² | 1 | 1 119 000 zł | 24 326 | 109 m |
| ul. Sowińskiego 28 | 37 m² | 5 | 853 000 zł | 23 035 | 244 m |
| Jana Kazimierza | 43,5 m² | — | 975 000 zł | 22 434 | 248 m |
| Jana Kazimierza | 49,1 m² | 1 | 980 000 zł | 19 976 | 255 m |
| ul. Józefa Sowińskiego | 37 m² | 2 | 649 000 zł | 17 541 | 316 m |
| Jana Kazimierza | 41 m² | 7 | 931 835 zł | 22 728 | 329 m |
| Jana Kazimierza | 55 m² | 2 | 1 095 000 zł | 19 909 | 329 m |
| Jana Kazimierza | 40 m² | 0 | 878 758 zł | 21 969 | 329 m |
| Jana Kazimierza | 40 m² | 6 | 920 475 zł | 23 012 | 329 m |
| Jana Kazimierza | 40 m² | 5 | 902 208 zł | 22 555 | 329 m |
| Jana Kazimierza | 51 m² | 3 | 1 202 746 zł | 23 583 | 329 m |
| Jana Kazimierza | 40 m² | 0 | 885 952 zł | 22 149 | 329 m |
Mediana podobnych — 22 076 zł/m²; to mieszkanie — 24 348 zł/m² (+10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 120 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 120 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.