Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WHY4QF-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m², piętro 3/4
Gdańska, Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-srodmiescie-gdans) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-srodmiescie-gdanska/)
01Najważniejsze wnioski
- 1To okazja: cena za m² co najmniej 8% niższa od mediany 54 podobnych mieszkań w promieniu 1,5 km. O ile dokładnie —Plan Basic
- 2Porównanie z cenami transakcyjnymi obok —Plan Basic
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.06.2026 (137 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Gdańska: 25 ofert sprzedaży (mediana 7684 zł/m²), 23 transakcje w rejestrze (mediana 7596 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
To mieszkanie jest okazją: jego miejsce w przedziale podobnych ofert pokazujePlan Basic
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 396 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7464 zł/m², czyli ok. 343 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | 3 | 400 000 zł | 8696 | — |
| ul. Gdańska | 38 m² | — | 280 000 zł | 7368 | 0 m |
| Gdańska | 47,1 m² | 8 | 829 000 zł | 17 608 | 0 m |
| ul. Wólczańska | 45,5 m² | 3 | 365 000 zł | 8029 | 174 m |
| 6 Sierpnia | 40,7 m² | — | 362 252 zł | 8912 | 222 m |
| 6 Sierpnia | 51 m² | 2 | 565 950 zł | 11 097 | 222 m |
| 6 Sierpnia | 40 m² | 6 | 509 524 zł | 12 738 | 222 m |
| 6 Sierpnia | 41 m² | 6 | 531 495 zł | 12 963 | 222 m |
| 6 Sierpnia | 43 m² | — | 485 000 zł | 11 279 | 222 m |
| 6 Sierpnia | 43 m² | 6 | 529 859 zł | 12 322 | 222 m |
| 6 Sierpnia | 40 m² | 4 | 460 000 zł | 11 500 | 222 m |
| 6 Sierpnia | 42,3 m² | — | 420 263 zł | 9940 | 222 m |
| 6 Sierpnia | 48 m² | 3 | 456 813 zł | 9517 | 222 m |
| 6 Sierpnia | 51 m² | 2 | 570 900 zł | 11 194 | 222 m |
| 6 Sierpnia | 42,7 m² | — | 357 960 zł | 8391 | 222 m |
| 6 Sierpnia | 42 m² | 6 | 530 614 zł | 12 634 | 222 m |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 400 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 400 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.