Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-M-OIRC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46,1 m², piętro 3
ul. Cedrowa, Ujeścisko-Łostowice, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46,1 m²
- Piętro
- 3
- Rok budowy
- 2020
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ujeścisko-Łostowice
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-gdansk-ul-cedrowa-2-pokojowe-d0o6l5) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-ujescisko-losto) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-ujescisko-lostowic) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdansk-ul-cedrowa-46m2) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-kuchnia-z-okn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 61 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 531 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 828 zł/m²) za 46,1 m² wychodzi ok. 637 000 zł — oferta jest o 14% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.10.2026 (15 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Adresowo, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 729 000 zł na Adresowo, najwyżej 739 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Cedrowa: 12 ofert sprzedaży (mediana 15 006 zł/m²), 67 transakcji w rejestrze (mediana 13 828 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 67 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 828 zł/m², czyli ok. 637 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46,1 m² | 3 | 729 000 zł | 15 813 | — |
| Cedrowa | 48 m² | 0 | 779 000 zł | 16 229 | 75 m |
| Cedrowa | 43,1 m² | — | 670 000 zł | 15 531 | 75 m |
| Cedrowa | 47 m² | 3 | 699 000 zł | 14 872 | 75 m |
| Cedrowa | 39,4 m² | — | 610 000 zł | 15 490 | 75 m |
| Cedrowa | 41 m² | 1 | 685 000 zł | 16 707 | 75 m |
| Warszawska | 41 m² | 0 | 597 000 zł | 14 561 | 521 m |
| Warszawska | 39 m² | 5 | 605 076 zł | 15 515 | 521 m |
| Warszawska | 39 m² | 0 | 585 292 zł | 15 008 | 521 m |
| Warszawska | 40 m² | 1 | 588 147 zł | 14 704 | 521 m |
| Warszawska | 39 m² | 0 | 588 346 zł | 15 086 | 521 m |
| Warszawska | 37 m² | 0 | 559 126 zł | 15 112 | 521 m |
| Warszawska | 39 m² | 1 | 584 930 zł | 14 998 | 521 m |
| Warszawska | 39 m² | 0 | 581 577 zł | 14 912 | 521 m |
| Warszawska | 40 m² | 1 | 599 557 zł | 14 989 | 521 m |
| Warszawska | 39 m² | 3 | 590 771 zł | 15 148 | 521 m |
Mediana podobnych — 15 068 zł/m²; to mieszkanie — 15 813 zł/m² (+5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 729 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 739 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 739 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 739 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 739 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 935 zł/m² z 9208 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.