Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VL3SYU-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m²
Bagno, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% wyższa od mediany 131 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 980 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 21 685 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 998 000 zł — oferta jest o 15% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.06.2026 (122 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Bagno: 25 ofert sprzedaży (mediana 30 408 zł/m²), 52 transakcje w rejestrze (mediana 23 064 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 143 transakcje w 24 miesiące) mediana to 21 685 zł/m², czyli ok. 998 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | — | 1 150 000 zł | 25 000 | — |
| Bagno | 49 m² | 6 | 1 490 000 zł | 30 408 | 0 m |
| Bagno | 46,4 m² | 7 | 1 250 000 zł | 26 940 | 0 m |
| Świętokrzyska | 45,3 m² | 2 | 989 000 zł | 21 818 | 73 m |
| Królewska | 37 m² | 3 | 790 000 zł | 21 351 | 212 m |
| Oś Królewska | 40 m² | — | 899 000 zł | 22 475 | 212 m |
| Twarda | 48,1 m² | 4 | 807 744 zł | 16 800 | 237 m |
| Twarda | 53 m² | 14 | 3 300 000 zł | 62 264 | 237 m |
| Twarda | 46 m² | — | 799 000 zł | 17 370 | 237 m |
| ul. Twarda | 46 m² | — | 849 000 zł | 18 457 | 237 m |
| Twarda | 53 m² | 0 | 3 550 000 zł | 66 981 | 237 m |
| Twarda | 53 m² | 21 | 3 850 000 zł | 72 642 | 237 m |
| Twarda | 53 m² | 18 | 2 649 000 zł | 49 981 | 237 m |
| Emilii Plater | 41 m² | 3 | 940 000 zł | 22 938 | 238 m |
| ul. Królewska | 38,2 m² | 2 | 1 466 880 zł | 38 400 | 242 m |
| Twarda | 53 m² | 14 | 2 900 000 zł | 54 717 | 287 m |
Mediana podobnych — 21 899 zł/m²; to mieszkanie — 25 000 zł/m² (+14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 150 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 409 zł/m² z 23 467 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.