Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GPHKI5-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m², piętro 5/11
Andrzeja Sacharowa, Widzew, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Piętro
- 5 z 11
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Widzew
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-l) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-widzew-andrzeja-s) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-widzew-andrzeja-sach) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/27)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% niższa od mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9111 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7704 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 354 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.05.2025 (530 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 360 000 zł na Morizon, najwyżej 369 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Andrzeja Sacharowa: 8 ofert sprzedaży (mediana 7663 zł/m²), 23 transakcje w rejestrze (mediana 7169 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 109 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7704 zł/m², czyli ok. 354 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | 5 | 360 000 zł | 7826 | — |
| Andrzeja Sacharowa | 46 m² | 7 | 345 000 zł | 7500 | 0 m |
| ul. Andrzeja Sacharowa | 48 m² | — | 400 000 zł | 8333 | 0 m |
| Lermontowa | 46,1 m² | — | 420 000 zł | 9111 | 162 m |
| Michała Lermontowa | 39 m² | 11 | 320 000 zł | 8205 | 162 m |
| Juliusza Jurczyńskiego | 50 m² | 4 | 315 000 zł | 6300 | 281 m |
| Mikołaja Gogola | 46 m² | 7 | 399 000 zł | 8674 | 313 m |
| Służbowa | 50,1 m² | — | 469 000 zł | 9367 | 371 m |
| Piotra Czajkowskiego | 48 m² | 9 | 420 000 zł | 8750 | 715 m |
| Mieczysławy Ćwiklińskiej | 51 m² | 0 | 356 000 zł | 6980 | 931 m |
| ul. Elsnera Józefa | 48,9 m² | 4 | 519 000 zł | 10 624 | 1,2 km |
| ul. Józefa Elsnera | 48 m² | — | 579 000 zł | 12 063 | 1,2 km |
| Józefa Elsnera | 48 m² | 4 | 519 000 zł | 10 813 | 1,2 km |
| Józefa Elsnera | 51 m² | 4 | 380 000 zł | 7451 | 1,2 km |
| Maszynowa | 38,8 m² | — | 360 000 zł | 9288 | 1,2 km |
| ul. Aleksandra Tansmana | 45 m² | — | 430 000 zł | 9556 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 9111 zł/m²; to mieszkanie — 7826 zł/m² (−14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 369 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 360 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 360 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 369 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 309 zł/m² z 7910 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.