Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BFNQXG-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m², piętro 4/6
Aleja Krakowska, Włochy, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Piętro
- 4 z 6
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Włochy
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wlochy-aleja-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wlochy-aleja-kra)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% wyższa od mediany 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 959 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 018 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 737 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.09.2026 (41 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ulica al. Krakowska: 36 ofert sprzedaży (mediana 16 137 zł/m²), 18 transakcji w rejestrze (mediana 17 526 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 296 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 018 zł/m², czyli ok. 737 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | 4 | 788 554 zł | 17 143 | — |
| Aleja Krakowska | 47 m² | 2 | 779 706 zł | 16 590 | 0 m |
| Aleja Krakowska | 48,5 m² | — | 730 301 zł | 15 064 | 0 m |
| Aleja Krakowska | 47 m² | 0 | 788 512 zł | 16 777 | 0 m |
| Aleja Krakowska | 46,7 m² | — | 788 554 zł | 16 900 | 0 m |
| Aleja Krakowska | 48 m² | 0 | 730 301 zł | 15 215 | 0 m |
| Aleja Krakowska | 48 m² | 1 | 770 032 zł | 16 042 | 0 m |
| Aleja Krakowska | 48,1 m² | 2 | 779 706 zł | 16 200 | 0 m |
| Aleja Krakowska | 54 m² | 7 | 1 286 000 zł | 23 815 | 0 m |
| al. Krakowska 279 | 47 m² | 6 | 999 000 zł | 21 255 | 96 m |
| al. Aleja Krakowska | 47,9 m² | 6 | 1 100 000 zł | 22 950 | 119 m |
| 1 Sierpnia | 38,3 m² | — | 570 000 zł | 14 875 | 249 m |
| Strubiczów | 37,5 m² | 3 | 525 000 zł | 14 000 | 281 m |
| ul. Włodarzewska 51F | 55 m² | 0 | 920 000 zł | 16 727 | 437 m |
| Hejnałowa | 40 m² | 0 | 641 000 zł | 16 025 | 537 m |
| Włochy | 49 m² | 1 | 831 205 zł | 16 963 | 553 m |
Mediana podobnych — 18 017 zł/m²; to mieszkanie — 17 143 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 788 554 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 788 554 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.