Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-949ZZS-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m²
Żubardzka, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/27)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 27% wyższa od mediany 62 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7967 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6733 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 303 000 zł — oferta jest o 50% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 6Ulica Żubardzka: 5 ofert sprzedaży (mediana 8737 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 7284 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 17 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6733 zł/m², czyli ok. 303 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | — | 455 000 zł | 10 111 | — |
| ul. Żubardzka | 45 m² | — | 400 000 zł | 8889 | 0 m |
| Żubardzka | 38 m² | 1 | 332 000 zł | 8737 | 0 m |
| Żubardzka | 45 m² | 3 | 312 000 zł | 6933 | 0 m |
| ul. Żubardzka | 43 m² | — | 320 000 zł | 7442 | 0 m |
| Inowrocławska | 46 m² | 0 | 365 000 zł | 7935 | 169 m |
| Turoszowska | 45 m² | 1 | 349 000 zł | 7756 | 386 m |
| Turoszowska | 44 m² | 4 | 310 700 zł | 7061 | 386 m |
| Turoszowska | 44 m² | 1 | 284 000 zł | 6455 | 386 m |
| Turoszowska | 45 m² | 1 | 360 000 zł | 8000 | 386 m |
| Mokra | 45 m² | 3 | 380 000 zł | 8444 | 442 m |
| Mokra | 43 m² | — | 299 900 zł | 6974 | 442 m |
| ul. Turoszowska | 42,8 m² | 3 | 370 000 zł | 8645 | 469 m |
| ul. Wielkopolska | 45 m² | — | 375 000 zł | 8333 | 479 m |
| Wielkopolska | 44 m² | — | 389 000 zł | 8841 | 479 m |
| Uniejowska | 44 m² | 2 | 277 000 zł | 6296 | 507 m |
Mediana podobnych — 8108 zł/m²; to mieszkanie — 10 111 zł/m² (+25%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 455 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.