Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OH-_HC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m², parter
Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Piętro
- parter
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-45m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka/ob/489)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 891 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 029 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 676 000 zł — oferta jest o 22% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.09.2026 (42 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,3% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 54 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 029 zł/m², czyli ok. 676 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | 0 | 530 000 zł | 11 778 | — |
| Białołęka | 36 m² | 2 | 530 000 zł | 14 722 | 0 m |
| Białołęka | 47 m² | 0 | 660 000 zł | 14 043 | 0 m |
| Białołęka | 42 m² | 2 | 680 000 zł | 16 191 | 0 m |
| Białołęka | 40 m² | 2 | 607 000 zł | 15 175 | 0 m |
| Białołęka | 40 m² | 2 | 600 000 zł | 15 000 | 0 m |
| Białołęka | 36 m² | 2 | 529 000 zł | 14 694 | 0 m |
| Białołęka | 40 m² | 2 | 599 000 zł | 14 975 | 0 m |
| Białołęka | 40 m² | 0 | 581 000 zł | 14 525 | 0 m |
| Białołęka | 41 m² | 0 | 553 000 zł | 13 488 | 0 m |
| Białołęka | 53 m² | 2 | 710 000 zł | 13 396 | 0 m |
| Białołęka | 39 m² | 2 | 557 000 zł | 14 282 | 0 m |
| Białołęka | 46 m² | 0 | 543 000 zł | 11 804 | 0 m |
| Białołęka | 46 m² | 0 | 655 000 zł | 14 239 | 0 m |
| Bemowo | 43 m² | 0 | 792 000 zł | 18 419 | 0 m |
| Modlińska | 54 m² | 3 | 1 015 000 zł | 18 796 | 67 m |
Mediana podobnych — 15 650 zł/m²; to mieszkanie — 11 778 zł/m² (−25%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 530 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 530 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.