Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SOBAHX-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m², piętro 1/6
Wadowicka, Łagiewniki, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Piętro
- 1 z 6
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Łagiewniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-lagiewniki-wadowic) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-lagiewniki-wado)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 72 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 286 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 929 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 627 000 zł — oferta jest o 31% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.12.2024 (692 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Wadowicka: 162 ofert sprzedaży (mediana 16 783 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 14 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 929 zł/m², czyli ok. 627 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | 1 | 821 378 zł | 18 253 | — |
| Wadowicka | 43 m² | 4 | 807 612 zł | 18 782 | 0 m |
| Wadowicka | 45,3 m² | — | 846 549 zł | 18 700 | 0 m |
| Wadowicka | 43 m² | 3 | 788 970 zł | 18 348 | 0 m |
| Wadowicka | 43 m² | 4 | 806 124 zł | 18 747 | 0 m |
| Wadowicka | 51 m² | 4 | 879 070 zł | 17 237 | 0 m |
| Wadowicka | 51 m² | 6 | 889 754 zł | 17 446 | 0 m |
| Wadowicka | 43 m² | 5 | 814 980 zł | 18 953 | 0 m |
| Wadowicka | 45,4 m² | — | 821 378 zł | 18 100 | 0 m |
| Wadowicka | 51,7 m² | — | 858 386 zł | 16 600 | 0 m |
| Wadowicka | 45 m² | 6 | 857 208 zł | 19 049 | 0 m |
| Wadowicka | 43,4 m² | — | 824 600 zł | 19 022 | 0 m |
| Wadowicka | 51,7 m² | — | 879 070 zł | 17 000 | 0 m |
| Wadowicka | 43,4 m² | — | 817 003 zł | 18 847 | 0 m |
| Wadowicka | 43 m² | 6 | 758 625 zł | 17 642 | 0 m |
| Wadowicka | 51 m² | — | 886 530 zł | 17 400 | 0 m |
Mediana podobnych — 18 410 zł/m²; to mieszkanie — 18 253 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 821 378 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 821 378 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.