Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MI3ZUJ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m², parter
Stalowa, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Piętro
- parter z 6
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-stalowa) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-stal)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 072 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 387 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 557 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.10.2026 (8 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Stalowa: 106 ofert sprzedaży (mediana 13 581 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 12 247 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 82 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 387 zł/m², czyli ok. 557 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | 0 | 594 924 zł | 13 221 | — |
| Stalowa | 50 m² | 6 | 715 005 zł | 14 300 | 0 m |
| Stalowa | 52 m² | 2 | 709 920 zł | 13 652 | 0 m |
| Stalowa | 38 m² | — | 475 000 zł | 12 500 | 0 m |
| Stalowa | 50 m² | 5 | 687 877 zł | 13 758 | 0 m |
| Stalowa | 52 m² | 5 | 725 302 zł | 13 948 | 0 m |
| Stalowa | 52 m² | 5 | 722 292 zł | 13 890 | 0 m |
| ul. Stalowa | 41 m² | — | 489 000 zł | 11 927 | 0 m |
| Stalowa | 45 m² | 5 | 632 672 zł | 14 059 | 0 m |
| Stalowa | 50 m² | 5 | 688 014 zł | 13 760 | 0 m |
| Stalowa | 52 m² | 3 | 715 140 zł | 13 753 | 0 m |
| Stalowa | 50 m² | 5 | 704 411 zł | 14 088 | 0 m |
| Stalowa | 52 m² | 1 | 707 310 zł | 13 602 | 0 m |
| Stalowa | 51 m² | 4 | 715 530 zł | 14 030 | 0 m |
| Stalowa | 51 m² | 2 | 693 753 zł | 13 603 | 0 m |
| Stalowa | 50 m² | 3 | 682 992 zł | 13 660 | 0 m |
Mediana podobnych — 13 623 zł/m²; to mieszkanie — 13 221 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 594 924 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 594 924 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.