Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VP0YCG-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m², piętro 2
Puszkarska, Podgórze Duchackie, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Podgórze Duchackie
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-duchac) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-duchackie)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 120 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 273 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 340 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 555 000 zł — oferta jest o 40% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.11.2025 (342 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Puszkarska: 223 ofert sprzedaży (mediana 17 333 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 242 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 340 zł/m², czyli ok. 555 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | 2 | 775 000 zł | 17 222 | — |
| Puszkarska | 36 m² | 2 | 695 000 zł | 19 306 | 0 m |
| Puszkarska | 46 m² | 6 | 795 000 zł | 17 283 | 0 m |
| Puszkarska | 46 m² | 8 | 825 000 zł | 17 935 | 0 m |
| Puszkarska | 43 m² | 9 | 760 000 zł | 17 674 | 0 m |
| Puszkarska | 47 m² | 6 | 840 000 zł | 17 872 | 0 m |
| Puszkarska | 44 m² | 5 | 720 000 zł | 16 364 | 0 m |
| Puszkarska | 45 m² | 4 | 795 000 zł | 17 667 | 0 m |
| Puszkarska | 47 m² | 0 | 755 000 zł | 16 064 | 0 m |
| Puszkarska | 46 m² | 7 | 855 000 zł | 18 587 | 0 m |
| Puszkarska | 39 m² | 7 | 792 000 zł | 20 308 | 0 m |
| Puszkarska | 46 m² | 8 | 860 000 zł | 18 696 | 0 m |
| Puszkarska | 50 m² | — | 839 000 zł | 16 780 | 0 m |
| Puszkarska | 39 m² | 9 | 832 000 zł | 21 333 | 0 m |
| Puszkarska | 44 m² | 1 | 754 000 zł | 17 136 | 0 m |
| Puszkarska | 44 m² | 0 | 734 000 zł | 16 682 | 0 m |
Mediana podobnych — 17 609 zł/m²; to mieszkanie — 17 222 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 775 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 775 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 377 zł/m² z 21 529 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.