Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EPI8K7-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44,5 m²
Powstańców Śląskich, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44,5 m²
- Rynek
- pierwotny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nowe/ogloszenie/osiedle_kameralne_warszawa-bemo)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 600 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 472 zł/m²) za 44,5 m² wychodzi ok. 644 000 zł — oferta jest o 23% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.08.2026 (63 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Powstańców Śląskich: 238 ofert sprzedaży (mediana 17 700 zł/m²), 84 transakcje w rejestrze (mediana 16 604 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 38 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 472 zł/m², czyli ok. 644 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44,5 m² | — | 792 100 zł | 17 800 | — |
| Powstańców Śląskich | 38,2 m² | — | 680 316 zł | 17 800 | 0 m |
| Powstańców Śląskich | 43,9 m² | — | 777 384 zł | 17 700 | 0 m |
| Powstańców Śląskich | 38,2 m² | — | 684 138 zł | 17 900 | 0 m |
| Powstańców Śląskich | 40,3 m² | — | 712 425 zł | 17 700 | 0 m |
| Powstańców Śląskich | 37,6 m² | — | 672 861 zł | 17 900 | 0 m |
| Powstańców Śląskich | 40 m² | 1 | 545 597 zł | 13 640 | 0 m |
| Powstańców Śląskich | 42,1 m² | — | 741 136 zł | 17 600 | 0 m |
| Powstańców Śląskich | 39,8 m² | — | 708 262 zł | 17 800 | 0 m |
| Powstańców Śląskich | 38,2 m² | — | 691 782 zł | 18 100 | 0 m |
| Powstańców Śląskich | 43,9 m² | — | 786 168 zł | 17 900 | 0 m |
| Powstańców Śląskich | 44 m² | — | 769 825 zł | 17 500 | 0 m |
| Powstańców Śląskich | 37,6 m² | — | 669 102 zł | 17 800 | 0 m |
| Powstańców Śląskich | 37,6 m² | — | 668 924 zł | 17 800 | 0 m |
| Powstańców Śląskich | 46,3 m² | — | 849 000 zł | 18 337 | 0 m |
| Powstańców Śląskich | 35,9 m² | — | 653 380 zł | 18 200 | 0 m |
Mediana podobnych — 17 700 zł/m²; to mieszkanie — 17 800 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 792 100 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.