Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-_YNP4R-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m², parter
Odkryta, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rok budowy
- 2009
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-odk) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-ul-odkryta-46) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-odkryt) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkal)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 965 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 206 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 594 000 zł — oferta jest o 8% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.09.2026 (33 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Morizon, Gethome, Domiporta, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Odkryta: 107 ofert sprzedaży (mediana 13 988 zł/m²), 184 transakcje w rejestrze (mediana 12 872 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 22 transakcje w 24 miesiące) mediana to 13 206 zł/m², czyli ok. 594 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | 0 | 640 000 zł | 14 222 | — |
| Białołęka | 45 m² | 3 | 637 716 zł | 14 172 | 93 m |
| Białołęka | 45 m² | 2 | 642 786 zł | 14 284 | 93 m |
| Białołęka | 46 m² | 3 | 657 477 zł | 14 293 | 93 m |
| Białołęka | 42 m² | 4 | 607 978 zł | 14 476 | 93 m |
| Białołęka | 45 m² | 4 | 646 480 zł | 14 366 | 93 m |
| Białołęka | 45 m² | 1 | 629 515 zł | 13 989 | 93 m |
| Białołęka | 45 m² | 4 | 643 363 zł | 14 297 | 93 m |
| Białołęka | 45 m² | 3 | 648 488 zł | 14 411 | 93 m |
| Białołęka | 42 m² | 1 | 592 134 zł | 14 098 | 93 m |
| Białołęka | 46 m² | 2 | 648 929 zł | 14 107 | 93 m |
| Białołęka | 45 m² | 2 | 635 170 zł | 14 115 | 93 m |
| Białołęka | 45 m² | 3 | 640 825 zł | 14 241 | 93 m |
| Białołęka | 45 m² | 3 | 651 900 zł | 14 487 | 93 m |
| Białołęka | 46 m² | 1 | 645 832 zł | 14 040 | 93 m |
| Białołęka | 46 m² | 1 | 648 474 zł | 14 097 | 93 m |
Mediana podobnych — 14 325 zł/m²; to mieszkanie — 14 222 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 640 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 640 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 640 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 640 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 640 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.