Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PI6KOG-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m², piętro 1/3
Kobierzyńska, Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-kobierzyns) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-kobierz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 142 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 082 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 679 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 30.03.2026 (212 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica KOBIERZYŃSKA: 115 ofert sprzedaży (mediana 16 700 zł/m²), 61 transakcji w rejestrze (mediana 13 617 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 81 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 082 zł/m², czyli ok. 679 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | 1 | 761 040 zł | 16 912 | — |
| Kobierzyńska | 46 m² | 2 | 788 970 zł | 17 152 | 0 m |
| Kobierzyńska | 44 m² | 1 | 752 640 zł | 17 106 | 0 m |
| Kobierzyńska | 48 m² | 1 | 811 711 zł | 16 911 | 0 m |
| Kobierzyńska | 45 m² | 3 | 779 160 zł | 17 315 | 0 m |
| Kobierzyńska | 42 m² | 2 | 736 716 zł | 17 541 | 0 m |
| Kobierzyńska | 46 m² | 1 | 779 688 zł | 16 950 | 0 m |
| Kobierzyńska | 54 m² | 1 | 892 099 zł | 16 520 | 0 m |
| Kobierzyńska | 54 m² | 2 | 903 045 zł | 16 723 | 0 m |
| Kobierzyńska | 49 m² | 1 | 720 000 zł | 14 694 | 0 m |
| Kobierzyńska | 52 m² | 0 | 795 000 zł | 15 289 | 0 m |
| Kobierzyńska | 42 m² | 3 | 745 184 zł | 17 743 | 0 m |
| Kobierzyńska | 42 m² | 1 | 728 248 zł | 17 339 | 0 m |
| Kobierzyńska | 45 m² | 2 | 775 200 zł | 17 227 | 0 m |
| Kobierzyńska | 46 m² | 3 | 798 252 zł | 17 353 | 0 m |
| Kobierzyńska | 46,4 m² | — | 788 970 zł | 17 000 | 0 m |
Mediana podobnych — 16 723 zł/m²; to mieszkanie — 16 912 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 761 040 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 761 040 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.